Yargıtay Kararları Işığında Güncel Medeni Hukuk Problemleri Sempozyumu Bildiri Özetleri

Devre Mülk/Devre Tatil Hakkı

Prof. Dr. Ayşe HAVUTÇU(1)

Tatil amacıyla aynı taşınmaz/turistik tesisten çok sayıda kişinin ayni ya da şahsi hakka dayalı olarak yılın belirli dönemlerinde dönüşümlü biçimde yararlanmasını sağlamak üzere çeşitli sistemler geliştirilmiştir. Bu sistemlerin ortak yönleri yararlanma hakkının konusunu oluşturan şeyden yararlanmanın zaman dilimlerine bölünmesi; yararlanma hakkının periyodik olması; yararlanma hakkının sürekli ya da uzun süreli olması ve yararlanma konusunun bakım, işletme giderlerinin yararlananlar tarafından paylaşılmasıdır. Periyodik yararlanma sağlayan sistemlerinde temel amaç, aynı eşyadan çok sayıda kişinin dönüşümlü olarak en uygun maliyetle faydalanmasını sağlamaktır.

Zaman bakımından şeyden yararlanmanın ve masraflarının birden çok kişi arasında paylaşılması düşüncesi pek çok alanda, taşınır ya da taşınmaz birçok eşya, tüketim malları üzerinde gerçekleştirilebilir. Fakat bu düşünce, ilk kez turizm sektöründe Amerika’da “Time-Sharing” adıyla 1960’lı yıllarda uygulamaya konulmuş ve bu sektörde hızla diğer ülkelere de yayılmıştır. Günümüzde turizm sektöründe tatil köyü, turistik tesisler, kaplıca evleri gibi yerlerde birden çok kişiye aynı taşınmazdan zamanla sınırlı periyodik yararlanma yetkisi sağlayan sistemlerden bazılarında hak sahibinin zamanla sınırlı yararlanma yetkisi “ayni hak” niteliğinde iken bazılarında hak sahibi sadece nispi hakka dayalı olarak taşınmazdan yararlanabilmektedir. Ülkemizde de bir şirket tarafından 1970’li yıllarda “devre mülk sistemi” adıyla başlatılan ilk uygulamadan sonra “devre mülk” ya da “devre tatil” adıyla zamanla bilinen, taşınmazdan sınırlı yararlanma sağlayan sistemler yaygınlaşmıştır.

Kendi içlerinde farklı modelleri olan ancak temel ayırım olarak yararlanma hakkının ayni veya nispi nitelikte olmasına göre “devre mülk” ya da “devre tatil” olarak vasıflandırılabilecek sistemlerde alıcı, yararlanma hakkının hukuki niteliği konusunda kullanılan terminoloji nedeniyle kolaylıkla yanılabilmekte/yanıltılabilmektedir. Saldırgan satış ve pazarlama yöntemle- Sayfa 88 ri karşısında tüketiciler sonradan pişmanlık duyacakları ani kararlar almaya yöneltilmektedirler. Sözleşmelerin kitlesel olarak pazarlanan tatil ürünü ile ilgili olması nedeniyle önceden tek taraflı olarak girişici/işletmeci tarafından hazırlanmış olması, tüketicinin aleyhine haksız şartlar içermesi tüketiciler için başka büyük bir problem oluşturmaktadır. Bu ve benzeri nedenler yasa koyucuyu harekete geçirmiş, devre mülk-devre tatil sistemleri konusunda hukuki düzenlemeler yapılmıştır.

Bu hukuki düzenlemelerden ilki, 10.06.1985 tarihli 3227 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanununa Devre Mülk Hakkı ile ilgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun”dur.

10.06.1985 tarihli 3227 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanununa Devre Mülk Hakkı ile ilgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun” ile Türk Hukukunda ilk kez bir taşınmazdan zamanla sınırlı periyodik yararlanma hakkı sağlayan sistemlerden biri olan devre mülk hakkı yasal düzenlemeye kavuşmuştur. Bu Kanuna göre bir taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanma ayni hakka, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkına dayanmaktadır. Kanun, ayni hakka dayalı diğer yararlanma sistemlerini kapsamamaktadır. Nispi yararlanma yetkisi sağlayan sistemler de doğal olarak tümüyle düzenleme dışı bırakılmıştır.

Periyodik olarak bir taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağlayan sistemlerin, turizm sektöründe kişilere uygun ekonomik koşullarda tatil yapma olanağı sağlama amacıyla geliştirilmiş, ayni veya kişisel hakka dayalı yararlanma yetkisi veren, birbirinden farklı yapılarda ancak hepsinin birer “hazır turistik ürün” olduğu dikkate alındığında, 3227 sayılı Kanunla yapılan düzenlenmenin yetersizliği, tüketicinin korunması hukuku boyutuyla yasal düzenlemeye ihtiyaç olduğu açıktır.

Turizm tüketicisi için temel ihtiyaç belirli zamanlarda bir yerde konaklama hakkı elde etmektir. Bu hakkın ayni yararlanma yetkisi sağlaması tüketici için önemli bir güvencedir. Tüketici bunun yanında temizlik, seyahat, yemek, eğlence, sağlık için bazı tesislerden yararlanma gibi hizmetlere aynı zamanda erişebilmek istemektedirler. Bu nedenle turizm sektöründe faaliyet gösteren girişimciler tatil köyleri, siteler, oteller gibi turistik tesisler inşa ederek bu yapıları amaca uygun biçimde donatmakta ve bu tesislerden periyodik olarak zamanla sınırlı yararlanma hakkını hazır bir turistik ürün olarak çeşitli yararlanma modelleri altında tüketicilere sunmaktadırlar. Bu yönüyle periyodik yararlanma sağlayan sistemler tüketici hukukunun da ilgi Sayfa 89 alanına girmektedir. Tüketicinin hazır bir turistik ürünü satın alırken yararlanma hakkının niteliği, hakları, yükümlülükleri konusunda aydınlatılmış, bilgilendirilmiş olması, satın alma kararının sağlıklı, özgür, aydınlatılmış iradesine dayanması, saldırgan satış yöntemlerine karşı korunması, sözleşme ile taahhüt edilen hizmetlerin kalite ve sürekliliğinin sağlanması gibi hususlarda korunma ihtiyacı vardır. Doğal olarak, Kat Mülkiyeti Kanununa devre mülk hakkı ile ilgili olarak eklenen maddelerin turizm tüketicisinin korunması ihtiyacına çözüm sunabilmesi beklenemez. Diğer taraftan, devre mülk hakkının Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen maddelerde düzenlenmesinin isabeti de haklı olarak öğretide kuşku ile karşılanmıştır.

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda zamanla sınırlı yararlanma sistemlerinde tüketicinin korunmasıyla ilgili bir düzenlemeye yer verilmemişti. Hazır turistik bir ürün olarak devre tatil sistemlerinin pazarlanmasında tüketiciler Yargıtay’ın geliştirdiği içtihatlarla korunmaya çalışılmıştır.

4822 sayılı Kanunla 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da 2003 yılında yapılan değişiklik ile devre tatil sözleşmeleri adı altında Kanunun 6/B maddesinde bir düzenleme yapılmış ve bu maddeye dayanılarak bir de yönetmelik çıkarılmıştı. Bu değişiklik ile 4077 sayılı TKHK kapsamına alınan devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin cayma hakkı genel olarak düzenlenmiş, cayma hakkının varlığı için devre tatil satış sözleşmesinin kapıdan satış şeklinde yapılması aranmamıştır: 13.6.2003 tarihli ve 25137 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik m.6’da, tüketiciye devre tatil sözleşmesinin imzalanmasından itibaren on gün içinde hiçbir sebep göstermeden, herhangi bir cezai veya hukuki sorumluluk üzstlenmeksizin sözleşmeden cayma hakkı verilmiştir. Devre tatil sözleşmesinin sözleşmeye konu tesiste aktedilmesi halinde Yönetmeliğin bu maddesi uygulanmaz. Sözleşme tesiste yapıldıysa, cayma hakkı tanıyan Yönetmelik hükmü uygulanmamakla birlikte, sözleşmenin kuruluşundaki koşulların kapıdan satış özelliği taşıması durumunda, kapıdan satış hükmüne dayanılarak sözleşmeden cayılması mümkündür. Nitekim Yargıtay’ın tutumu da bu doğrultuda olmuştur.

Tüketici Hukukunun Avrupa Birliği müktesebatına uyumlu hale getirilmesi çerçevesinde, 4077 sayılı Kanun yerini 07.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna bırakmıştır. 6502 sayılı Sayfa 90 Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50’nci maddesi, bir eşyadan zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağlayan sistemlere ilişkin olup, zamanla sınırlı yararlanma sağlayan sözleşmeleri “Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri” olarak vasıflandırmaktadır. 6502 sayılı Kanunun 50’nci ve 84’üncü maddelerine dayanılarak “Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmet Sözleşmeleri Yönetmeliği”, 14.01.2015 tarihli 29236 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak aynı tarihte yürürlüğe konulmuştur. Böylece, her ne ad altında olursa olsun, zamanla sınırlı yararlanma sağlayan sistemler, 6502 sayılı Kanunda aranan ölçütlere sahip olmak kaydıyla, kanunun kapsamına alınmış, tüketicilere kapsamlı bir koruma getirilmiştir.