Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, kendilerine ait taşınmazı ilk defasında 23.9.1990 başlangıç tarihli ve 20 yıllık sözleşme ile PTT statüsünde iken davalıya hizmet binası olarak kiraladığını, sonradan, 1.5.2003 başlangıç tarihli 49 yıllık kira sözleşmesi ile aynı taşınmazı yıllık 12 YTL bedelle davalıya kiralandığını, ancak taşınmazın bulunduğu yerin sonradan turizm bölgesi olarak geliştiğini ve gözde bir yer haline geldiğini,belirlenen kiranın emsallerine göre düşük kaldığını, köyün geliri olarak kullanılması karşısında taşınmazın gerçek kira gelirinden faydalanamadıklarını, 2003 yılında kira sözleşmesi imzalanırken davalının KİT statüsünde olduğunun gözetildiğini, sonradan özelleştirilerek dünya çapında bir şirket haline geldiğini,kira süresinin 49 yıl olarak belirlenmesinin de soruşturma konusu olduğu,köyün bu kadar uzun süreli kira sözleşmesi yapma yetkisini bulunmadığını bildirerek,49 yıllık kira süresinin 1 yıl olarak ,kira bedelinin de aylık 1.500 TL olarak değişen hal ve şartlara uyarlanmasını ve tefe-tüfe oranında artırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacı köye hizmet vermek amacıyla yörenin turizmcilerinin araya girmesi ile bulunan binanın kiralandığını,bu sözleşmenin valilikçe de onaylandığını,1994 yılından beri ticari amaçla faaliyet gösteren özel hukuk tüzel kişisi olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulü ile,1.5.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 1 yıllık kira karşılığının 10.804 TL,1 aylık kira bedelinin 900,33 TL olarak ,kira süresinin de 10 yıl olarak ve kira sözleşmesi 12.maddesinin, heryıl kira bedelinin bir önceki yıl kira bedelinin üfe oranında arttırılması ve tahliye talep edilemeyeceği şeklinde uyarlanmasına,fazla istemin reddine karar verilmiş,hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Taraflar arasında 1.5.2003 tarihli kira sözleşmesi ile davacıya ait taşınmaz yıllık 12 TL kira bedeli ile 49 yıllığına hizmet binası olarak davalıya kiralanmış, sözleşmenin 12.maddesinde, kira bedelinin arttırılması ve kısmen ya da tamamen tahliyesinin istenemeyeceği kararlaştırılmıştır. Davacı, davalının KİT statüsünde iken taşınmazın çok cüzi bir bedelle kiralandığını, aradan geçen zamanda davalının özelleştirilerek çok yüksek cirolarla çalışan dünya çapında bir şirket haline geldiğini, yörenin de gözde bir turizm bölgesi haline geldiği ve pek çok yatırımlar yapıldığını, kira sözleşmesi bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını, kendileri açısından katlanılamaz hale geldiğini, sürenin 49 yıl olarak belirlenmesinin yasal düzenlemeye aykırı olduğunu, köy muhtarı ve azalarının bu yüzden soruşturma geçirdiklerini bildirerek kira süresi ve bedeli ile 12.maddesinin uyarlanması için eldeki davayı açmıştır.

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa-pacta sund servanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi, aynen uygulanmalıdır. Karşılıklı borç doğuran akitlerde taraflardan biri için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu (denge aleyhine bozulan taraf) sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Gerçekte sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke, özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşme yapıldığı andaki karşılıklı edimler arasında var olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede, büyük ölçüde bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (M.K. 2., 4. md) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebus Sic Stantibus-Beklenemeyen hal şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli ölçüde değişmişse, artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen koşullar karşısında M.K.nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere, harp, ekonomik krizler, aşırı enflasyon, devalüasyon örnek olarak gösterilebilir. Sözleşmedeki edim ve karşı edim arasındaki dengeyi esaslı surette bozan olağanüstü olaylara beklenilmeyen olaylar denir.

Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hakim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) (akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken, önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde, sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek M.K. 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir.

Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nisbetsizlik çıkmışsa, uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak M.K.nun 1., 2. ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla, durumun değişmesi halinde, sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (M.K. 1.mad). Bu yönteme, sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denir. Uyarlama, daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü” “sözleşme serbestliği“ ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için gerekil olan esaslara değinelim:

Sözleşme kurulduktan sonra, ifası sırasında ortaya çıkan olaylar, olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Örneğin para değerinin aşırı derecede düşmesi (enflasyon) gibi.

Yine değişen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması gerekir. Ne var ki değişen hal ve şartlara rağmen aşağıdaki hallerden biri mevcutsa sözleşmenin değiştirilmemesi (uyarlama yapılmaması) kaçınılmaz olacaktır.

Sözleşmede veya yasada değişen hal ve şartlara dair bir kayıt veya hüküm bulunmaması gerekir. Nitekim sözleşmedeki bir kayıtla değişen hal ve şartların rizikosunu üstelenen kimse, doğruluk ve dürüstlük kuralına dayanarak sonradan bu rizikodan kendisini

kurtaramaz.

Uyarlama isteyen davacı değişen hal ve şartların ortaya çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden görülebilir (tahmin) edilebilir veya beklenebilir nitelikte olmamalıdır veya olaylar öngörülebilir nitelikte olmakla beraber bunların sözleşmeye olan etkilerinin kapsam ve biçim bakımından derecesi tahmin edilmemelidir. İlaveten edimler henüz ifa edilmiş olmamalıdır. Davacı değişen hal ve şartlara rağmen edimini “ihtirazi kayıt” koymaksızın ifa etmişse uyarlama talep edemez (Doç.Dr. İbrahim Kaplan. Hakimin sözleşmeye müdahalesi Ankara-1987 sh.142 vd).

Bu tür davalarda hakimin gözönünde tutulacağı temel esaslar da genel olarak şunlar olabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır.

Uyarlama daima yardımcı bir çözüm yolu olarak düşünülmelidir. Karar verilirken sözleşmeye yönelik ve bağlantılı değerlendirme yapılmalı özellikle tarafların farazi iradeleri, yani taraflar sözleşmede açık kalmış hukuki meseleyi sözleşmenin inikadı sırasında düzenlemiş olsalardı doğru ve makul düşünen taraflar olarak neyi kararlaştırmış olabileceklerinin tesbitine önem vermelidir. Somut sözleşmenin özelliği, kira parasının yıllık peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırılması, diğer koşullar, sözleşme süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler (enflasyon, devalüasyon, kiralananın nitelikleri, sözleşmenin amacına aykırı olmayacak biçimde her iki tarafın menfaatleri gibi tam objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilmeli, sonuçta uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, hakim, sözleşmedeki intibak boşluğunu hak nasafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (M.K. 2., 4. md) ışığında, kanun boşluğunda olduğu gibi M.K.nun 1. maddesindeki yetkiye dayanarak yine bizzat kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla doldurmaya çalışmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin red ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Önemle vurgulayalım ki, belirtilen uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi donelerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestiyesi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir

sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.

Dava konusu taşınmazın bulunduğu yörenin turizm bölgesi iken daha yoğun olarak turizm yatırımları yapıldığı,davalının da 1994 den beri ticari esaslara göre faaliyet gösteren özel hukuk tüzel kişisi olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Davacı köy muhtarı ve azaları hakkında uzun süreli ve düşük bedelle kira sözleşmesi yapılması nedeniyle soruşturma açılmış,ceza zamanaşımının dolduğu belirtilmiştir. Kira süresinin 49 yıl olarak belirlenmesine ilişkin kira sözleşmesi hükümleri tarafların sözleşme serbestisi içinde kararlaştırdıkları ve aksinin yine karşılıklı mutabakatla taraflarca ortadan kaldırılması ve değiştirilmesi mümkündür.Bu mutabakatın bulunmadığı durumlarda taraflar için bağlayıcı olması nedeniyle bu kısma yönelik uyarlama taleplerinin ve kira bedelinin artış oranına ilişkin taleplerin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ:Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenle davacının tüm davalının sair temyiz itirazlarının reddine,2.bentte açıklanan nedenle kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan 142.10 TL. temyiz harcının istek halinde davacıya iadesine ve yine peşin alınan 160.00 Tl harcın davalıya iadesine, 5.5.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.