EN
TR
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2676 E., 2022/2335 K.
KARAR : Davanın reddine
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.05.2022 tarihli ve
2022/3072 Esas, 2022/4915 Karar sayılı BOZMA kararı
Taraflar arasındaki kira alacağı ve tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı Pendos Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin istinaf başvurusunun feragat nedeniyle reddine, davalılar ... ve ...'in istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının bu davalılar bakımından kaldırılmasına ve sıfat yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalı ... Kurga vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
Direnme kararı davacılar vekili ve davalı ... Kurga vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalılar arasında aylık kira bedeli 25.000,00 TL olmak üzere 11.02.2016 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalıların Şubat 2017 ile Ağustos 2017 arası aylara ait toplam 164.000,00 TL bakiye kira bedelini ödemediğini, 10.07.2017 tarihli ihtarname ile Şubat 2017 ile Temmuz 2017 dönemindeki kira bedelinin otuz gün içinde ödenmesi, ödenmediği takdirde tahliye davası açılacağı konusunda ihtarname gönderildiğini ancak davalıların ödeme yapmadığını ileri sürerek toplam 164.000,00 TL kira bedelinin tahsili ile davalıların taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen davaya cevap vermemişler, aşamalarda verdikleri beyan dilekçelerinde; davalılar ... ve ... vekili, müvekkillerinin davalı sıfatlarının bulunmadığını, bu nedenle davanın sıfat yokluğundan (pasif husumet) reddi gerektiğini; davalı şirket vekili ise davacı ile sözlü kira sözleşmesi yapıldığını, aylık kira bedelinin 14.000,00 TL olduğunu, tarafı olunmayan sözleşmeye dayanılarak alacak talebinin haksız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 26.03.2019 tarihli ve 2017/618 Esas, 2019/229 Karar sayılı kararıyla; taraflar arasında düzenlenen protokolde kiracı ve kiraya verenin bütün hak ve yükümlülüklerinin sıra numarası adı altında yazılarak imzalanmış olması nedeniyle kira sözleşmesi niteliğinde olduğu, her ne kadar kira sözleşmesi ... ve ... tarafından imzalanmış ise de kiralananın Pendos Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti'ne devredildiğinin tarafların kabulünde olduğu, bu hâliyle davacıların kiraya veren, davalıların da kiracı olduklarının kabul edildiği, davalıların keşide edilen ihtarnamede verilen otuz günlük süre içinde ödeme yapmayarak temerrüde düştüğü gerekçesiyle davanın kabulüne, davalıların tahliyesine, 164.000,00 TL kira alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlar; davalı Pendos Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. vekili istinaf başvurusundan feragat etmiştir.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 27.10.2021 tarihli ve 2019/2606 Esas, 2021/2197 Karar sayılı kararıyla; davalı Pendos Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin istinaf başvurusunun feragat nedeniyle reddine; davalılar ... ve ...'in, davalı Pendos Gıda San. Tic. Ltd. Şti. nin kuruluşundan önce davacı ... ile kiralanan yer ve kira koşulları hakkında 11.02.2016 tarihli bir ön protokol yaptıkları, kaparo verdikleri, asıl kira sözleşmesinin davalı şirket Pendos Gıda San. Tic. Ltd. Şti. ile sözlü olarak yapıldığı, davanın dayanağı olarak gösterilen 11.02.2016 tarihli protokolün kira sözleşmesi niteliğinde olmadığı, bu hususun protokolün dokuzuncu maddesinden de anlaşıldığı, davacılar tarafından keşide edilen ihtarnamede kiracı olarak sadece davalı şirketin gösterildiği, davalı gerçek kişilere yönelik bir ihtarnamenin bulunmadığı, dolayısıyla davacılar tarafından kiracı olarak Pendos Gıda San. Tic. Ltd. Şti. kabul edilerek bu şirketin muhatap alındığı, davalı gerçek kişilerin bu davada pasif husumet ehliyetlerinin bulunmadığı gerekçesiyle davalılar ... ve ...'in istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının bu davalılar bakımından kaldırılmasına ve sıfat yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... Kurga vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla;
“...1) Davaya dayanak yapılan "protokol" başlıklı 11/02/2016 tarihli belge, davacılardan ... ile davalılar ... ve ... arasında imzalanmış olup söz konusu belgede, aylık kira bedelinin 25.000 TL olduğu, kira süresinin 5+5 yıl olarak belirlendiği ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01/03/2016 olduğu hüküm altına alındığı anlaşılmış olup belge tüm unsurlarını taşımakta olduğundan kira sözleşmesi niteliğindedir. Protokolün 9. maddesinde yer alan "Anahtar tesliminde resmi sözleşme yapılıp ödeme yapılacaktır " hükmü nedeniyle protokolün kira sözleşmesi niteliğinde olmadığı değerlendirilmiş ise de, bu madde gereği başka bir sözleşme yapılmaması bu sözleşmenin geçersiz olduğu sonucu doğurmayacağı gibi ön sözleşme olarak da kabulünü gerektirmez. Protokol gereği ... ve ... kiracı sıfatına sahip olup kira sözleşmesinin sona erdiği davalılarca ispatlanamamıştır. Yine temerrüt ihtarnamesinin yalnızca davalı şirket adına keşide edilmesi, gerçek kişi davalılar adına gönderilmemesi, tahliye davasında gözetilecek bir husus olup kiracılık sıfatının belirlemesi yönünden sonuca etkili değildir. Bu durumda, 11/02/2016 tarihli protokolün kira sözleşmesi, davalılar ... ve ...'in bu sözleşme gereği kiracı olduğu göz önünde bulundurularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
2) Bozma nedenine göre, davalı ... Kurga vekilinin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında dava dilekçesi içeriğinden de kiracı olarak yalnızca davalı şirketin kabul edildiğinin açık olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... Kurga vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; davaya konu edilen protokolün kira sözleşmesi niteliğinde olup müvekkilleri ile davalılar ... ve ... arasında kira ilişkisi bulunduğunu, ...’nın davalı şirketin eski ortağı olduğunu, hem kiracı olarak hem de şirketi devreden olarak sorumlu olduğunu, davalılar ... ve ... yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
Davalı ... Kurga vekili; lehlerine vekâlet ücreti verilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Uyuşmazlık
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, 11.02.2016 tarihli protokolün kira sözleşmesi niteliği taşıyıp taşımadığı, davalılar ... ile ...’in kiracı sıfatını haiz olup olmadıkları, buradan varılacak sonuca göre ... ile ...’in davalı sıfatlarının (pasif husumetlerinin) bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
D. Gerekçe
1. İlgili Hukuk
1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 187, 190, 191 inci maddeleri.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 299, 306, 313, 314 üncü maddeleri.
3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 6 ncı maddesi.
2. Değerlendirme
1. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.
2. 6098 sayılı Kanun'un 299 uncu maddesinde "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir" şeklinde tanımlanmış; Türk Hukuk Lûgatı'nda da bu tanım tekrarlanarak karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme olduğuna değinilmiştir (Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.1, s. 694).
3. Kira sözleşmesi hukuki nitelik itibarıyla tam iki tarafa borç yükleyen rızaî bir sözleşme olup kullandırma amacı güden sözleşmeler içerisinde yer alır. Kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yaralanılmasını kiracıya bırakırken, kiracı da bunun karşılığında kira bedeli ödeme borcu üstlenir. Bunlar tarafların asli borçlarını teşkil eder.
4. 6098 sayılı Kanun'un 313 üncü maddesinde kira bedelinin ödenmesi yükümlülüğüne; 314 üncü maddesinde ise kiracının, kira bedelini ve gerekli olduğu takdirde yan giderleri, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel bir âdet yoksa her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğuna değinilmiştir.
5. Kira sözleşmesi rızaî bir sözleşme olduğundan kiraya veren ile kiracının iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamaları sonucunda kira sözleşmesi kurulmuş olur. Bunun için ayrıca kiralananın kiracıya teslim edilmesi şart değildir. Kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi ve kişisel hak doğuran niteliktedir.
6. Kanun kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Taraflar sözleşmenin şeklini serbestçe belirleyebilirler. Bu belirleme yazılı ya da sözlü olabilir.
7. Karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşan kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Sözleşmenin tarafları ise, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir. Buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin unsurları; kira sözleşmesinin konusunu oluşturan kiralanan, kiralananın kullanımı veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanılmasının karşılığında ödenecek kira bedeli ve tarafların anlaşmasıdır.
8. Kira sözleşmesine ilişkin bu açıklamalardan sonra kira sözleşmesinin varlığının ispatı üzerinde durulması yerinde olacaktır.
9. Kural olarak kira sözleşmelerinde şekil serbestisi bulunmakla beraber sözleşmenin inkârı hâlinde, özellikle sözlü sözleşmelerde, anlaşmanın varlığının ispatı önem kazanır. Sıhhat için şekil aranmasa da ispat için aranır.
10. İspat konusu 6100 sayılı Kanun'un 187 nci maddesinde; “(1) İspatın konusunu tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur ve bu vakıaların ispatı için delil gösterilir.
(2) Herkesçe bilinen vakıalarla, ikrar edilmiş vakıalar çekişmeli sayılmaz” şeklinde düzenlenmiştir.
11. İspat yükü ise 4721 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesinde “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür”, 6100 sayılı Kanun'un 190/1 inci maddesinde ise “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir” şeklinde düzenlenmiştir.
12. Bu düzenlemelere göre davacının kiracı veya kiraya veren olmasına göre, davasındaki talebin sonucunu “kira sözleşmesinin” varlığına bağlayan taraf, karşı tarafın sözleşmeyi inkârı hâlinde kira sözleşmesinin varlığını ispat yükü altındadır.
13. Ancak 6100 sayılı Kanun'un 191 inci maddesi uyarınca “Diğer taraf, ispat yükünü taşıyan tarafın iddiasının doğru olmadığı hakkında delil sunabilir. Karşı ispat faaliyeti için delil sunan taraf, ispat yükünü üzerine almış sayılmaz”. Bu düzenleme ile ispat yükü kendisinde olan tarafından iddia edilen hususları karşı tarafın inkârı hâlinde inkâr edenin kanıt göstermesi, asıl iddianın kanıtlanması yükünün üstlenilmesi mahiyetinde olmayacaktır.
14. Açıklandığı üzere kural olarak kira ilişkisinin varlığını ve koşullarını kanıtlama yükümlülüğü 4721 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesi uyarınca varlığından menfaat sağlayacak olan, bunu ileri süren tarafa aittir. Ancak uygulamada genellikle kiraya verenlerin kiracılara karşı açtıkları davalar nedeniyle kira sözleşmesini kanıtlama yükümünü kiraya verenler üzerine almaktadır (Hikmet Kanık; Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 253-254).
15. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı taraf, davalılar ile olan kira ilişkisinin ispatı için ..., ... ve ... tarafından imzaları inkâr edilmeyen, 11.02.2016 tarihli, "protokol" başlıklı belgeye dayanmıştır. Bu belge, davacılardan ... ile davalılar ... ve ... arasında imzalanmış olup söz konusu belgede, aylık kira bedelinin 25.000,00 TL olduğu, kira süresinin 5+5 yıl olarak belirlendiği ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01.03.2016 olduğu anlaşılmaktadır.
Anılan protokol başlıklı belgenin, 6098 sayılı Kanun'un 299 uncu maddesinde değinilen, kira sözleşmesinin konusunu oluşturan kiralanan, kiralananın kullanımı veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanılmasının karşılığında ödenecek kira bedeli ve tarafların anlaşması şeklinde sıralanabilecek kira sözleşmesinde olması gereken unsurları içerdiğinden kira sözleşmesi niteliğinde olduğunun kabulü gerekir. Her ne kadar 11.02.2016 tarihli sözleşmenin 9 uncu maddesinde "anahtar tesliminde resmi sözleşme yapılıp ödeme yapılacaktır" ifadesi bulunmakta ise de bu ifade sözleşmenin açıklanan hukuki niteliğini değiştirecek mahiyette değildir.
16. Davalı ... Kurga tarafından kurulan şirketle birlikte davaya konu kiralananın davalılardan Pendos Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti'ne devredildiği hususunda taraflar arasında çekişme bulunmamaktadır. Davalılar tarafından, anılan sözleşmenin bir ön sözleşme mahiyetinde olduğu, asıl kira sözleşmesinin davalılardan Pendos Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. ile davacılar arasında, kira bedeli 14.000,00 TL olarak sözlü şekilde yapıldığı iddia edilmişse de yazılı sözleşmede bulunan hükümlerin aksi ancak yazılı bir delille ispatlanabileceğinden bu iddia dosya kapsamı itibarıyla davalı tarafça ispat edilememiştir. Bu durumda protokol başlıklı 11.02.2016 tarihli sözleşmenin kira sözleşmesi niteliğinde olduğunun, sözleşmede kiracı olarak imzası bulunan ... ve ...'in kiracı olduklarının ve davalı sıfatlarının (pasif husumet ehliyetlerinin) bulunduğunun kabulü gerekir.
17. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
18. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire kararında belirtilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,
Bozma nedenine göre davalı ... Kurga vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
İstek hâlinde temyiz peşin harçlarının yatıranlara geri verilmesine,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
06.06.2024 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.
