Taraflar arasındaki "elatmanın önlenmesi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Samsun 2. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.03.2010 gün ve 2009/760 E. 2010/224 K. sayılı kararın incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 16.12.2010 gün ve 2010/12377 E. 2010/16282 K. sayılı ilamı ile;

"...Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıların anataşınmazın ortak yerlerine müdahale ederek, projeye aykırı değişiklikler yaptıklarını, ortak bahçe alanına masa-sandalye koyarak ve kaldırımdan itibaren branda ile kapatarak kullandıklarını ileri sürerek ortak yerlere yapılan müdahalenin önlenmesini ve projeyer aykırılıkların eski hale getirilmesini, davalılar arasındaki kiracılık ilişkisinin sona erdirilmesini istemiş, mahkemece davalı kiracının ortak yer olan 2 nolu işyerinin önündeki bahçeyi masa, sandalye, tente vb. malzemeler koyarak kullanımına bir kısım kat maliklerinin muvafakat işleminin 19. madde kapsamında değerlendirilemeyeceği, sözü edilen maddede ortak yerlerin bir başkasına özgülenmesinden söz edilmediği ve ortak yerlerin amacı dışında kullanılması veya kiraya verilmesinin kat maliklerinin oybirliğini gerektirdiğinden bahisle davanın kısmen kabulüne, davalıların ortak kullanım alanı olan bahçeye masa, sandalye, güneşlik, tente, şemsiye koyarak kullanmalarının önlenmesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrası gereğince kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunması halinde yapılacak tesis ve değişikliğin imar mevzuatına aykırı olmaması veya yazılı rızası bulunmayan kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmasını engelleyecek ve Kat Mülkiyeti Yasası'nın 18. maddesi gereğince kat malikini rahatsız edici nitelikte bulunmaması gerekir. Somut olayda davalı kiracının ortak bahçeye masa, sandalye, güneşlik, tente, şemsiye koymak suretiyle burayı kullandığı ve kat maliklerinin beşte dördünün bu kullanıma yazılı belge ile rıza gösterdikleri, bilirkişi raporu içeriğinden de söz konusu tesis ve kullanımın proje değişikliğini ve kat maliklerinin oy birliğini gerektirir nitelikte olmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, yapılan tesis ve masa, sandalye koymak suretiyle gerçekleştirilen kullanımın davacının bağımsız bölümünden yararlanmasını ne surette engellediği veya davacıya nasıl bir rahatsızlık verdiği hususları araştırılmadan sözü edilen ortak yerin salt özel amaca tahsisli olması nedeniyle Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrası kapsamında kalmayacağı gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davalılar vekilleri

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, ortak yere elatmanın önlenmesi istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacının bağımsız bölüm maliklerinden olduğu binanın alt katında bulunan 2 nolu bağımsız bölümün proje ve yönetim planına aykırı şekilde restaurant olarak işletilmek üzere kiraya verildiği ve bu amaçla tadilat yapıldığını ayrıca ortak alanlardan olan bağımsız bölüm önündeki bahçeye müdahalede bulunulduğunu beyanla 634 sayılı KMK'nun 18, 19 ve 24. maddeleri uyarınca bağımsız bölüm maliki ve kiracısı olan davalıların kiracılık ilişkisinin sona erdirilmesi ile ortak yerlere yapılan müdahalenin men'i ve eski hale getirilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı K1 vekili cevabında; bağımsız bölüm maliki olarak kiraya verdikleri yerin işyeri niteliğinde olması nedeniyle kiracılık ilişkisinin sona erdirilmesinin mümkün olmadığını, yapılan değişiklik ve tadilatların faydalı ve bir kısmının zorunlu olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı F1 Yapı İnş. Ltd. Şti. vekili cevabında; yapılan değişiklikler ve kullanım konusunda bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerini aldıklarından eski hale getirmenin sözkonusu olamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yerel Mahkemece, sair taleplerin reddine ancak ortak yerlerin amacı dışında kullanımı ve kiraya verilmesinin KMK 45. madde uyarınca oybirliğini gerektirdiği gerekçesiyle ortak kullanım alanı olan bahçenin davalılarca kullanımının önlenmesine dair verilen karar davalılar vekillerinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş, Yerel Mahkemece önceki gerekçe tekrarlanmak suretiyle ilk kararda direnilmesine karar verilmiştir.

Direnme hükmü davalılar vekilleri tarafından temyize getirilmektedir.

Uyuşmazlık, ortak yerin kullanımına muvafakatın geçerliliği için tüm kat maliklerinin oybirliğinin gerekli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 16. maddesi uyarınca kat malikleri ana taşınmazın ortak yerlerine, ortak mülkiyet hükümlerine göre ve arsa payları oranında malik ve bu yerleri kullanma hakkına sahip olurlar.

Kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde oturanlar da ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Bu kişiler, o bağımsız bölüm malikinin ardılı (halefi) olarak onun hakkı oranında ortak yerleri kullanabilirler. Ortak yerlerin durumu mimari projede gösterilmiştir.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanım hakkına sahip iseler de, bu kullanım hakkı, kullanıma konu ortak yerin niteliğine göre ortak yerin tamamına şamil olup, hiçbir kat maliki bu yerlerden bir bölümünü ayırıp kendi kullanımına özgüleyemez.

634 sayılı Kanununun 18. maddesine göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyenler hakkında öteki kat maliklerinden her birinin hakimin müdahalesini isteme hakları vardır.

634 sayılı Kanunun 18. maddenin 2. fıkrası, Kanunda kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin, bağımsız bölümlerdeki kiracılara da uygulanacağını belirterek, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenleri kat malikleriyle birlikte sorumlu tutmuştur. Bu nedenle anılan Kanunun kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümleri, bağımsız bölümlerindeki kiracılara, oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya başka nedenlerle bu bölümlerden yararlananlara da uygulanır ve borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte dayanışmalı olarak sorumlu olur.

Maddeye göre kat malikleri ve kiracılar gerek bağımsız bölümlerini, gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler.

Aynı yapıda birlikte yaşama düzeninin sağlanabilmesi için, kat malikleri ve kiracılar herşeyden önce, aralarındaki ilişkilerde doğruluk (dürüstlük) kurallarına uymakla yükümlüdürler. Buradaki yükümlülük hakkın kullanılması ile ilgilidir, bağımsız bölüm ya da eklenti ile ortak yerlerde hak ve yetkiler kullanılırken, diğer malikleri rahatsız etmeyecek, zarar veren davranışlardan kaçınacak, onların hakkını çiğnemeyecek ve yönetim planı hükümlerine özenle uyulacaktır. Tüm bunlar karşılıklı olarak objektif iyiniyet ya da dürüstlük kurallarına uyulmasıyla mümkün olabileceğinden değerlendirmede TMK'nun 2. maddesi hükmü gözönünde bulundurulacaktır.

Bilindiği üzere TMK'nun 2. maddesine göre, herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken doğruluk kurallarına uymakla yükümlüdür. Bu genel ilke KMK'nun 18. maddesinin uygulanmasında da temel ölçüt alınmış olduğundan, bağımsız bölüm sahipleri gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk (dürüstlük) kurallarına uymakla yükümlüdürler.

Madde metninden anlaşıldığı üzere, bağımsız bölümde oturanlar, salt kat malikleri için 18. maddenin 1. fıkrasında sayılan genel kurala değil, bu Kununda kat maliklerinin borçlarına ilişkin diğer hükümlere de uymakla yükümlüdürler. Bu bağlamda, bağımsız bölümde oturanlara sadece KMK 18/1. madde değil, 19, 23, 24 ve 25. maddeler de uygulanacaktır.

Öte yandan, KMK'nun 19. maddesi kat maliklerinin ana taşınmaza yönelik sorumluluklarını belirlemiştir.

Maddenin 1. fıkrasında, ana taşınmazın bakımı, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını koruma borcu kat maliklerine yüklenmiştir. Tüm kat malikleri, ortak yerlerin hukuksal ve mimari durumunu korumak, kural olarak herhangi bir değişiklik yapmamakla yükümlüdürler. Bu borca aykırı davranan kat maliki ile 18/2. madde uyarınca bağımsız bölümde oturanlar, diğer kat maliklerine karşı sorumlu olacaklardır.

Maddenin 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı Kanunla değişik ikinci fıkrası, anataşınmazın ortak yerlerinde yapım, onarım, tesis, değişik renkte dış badana ve boya yapılabilmesini, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunması koşuluna bağlamıştır. Fıkranın değişiklikten önceki düzenlemesinde, bir kat malikinin ortak yer veya tesislerde onarım veya değişiklikler yapabilmesi için tüm kat maliklerinin rızası aranırken, yapılan değişiklikle tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası yeterli ve gerekli görülmüştür.

Kat maliki veya kiracının eylemlerine karşı rızası bulunmayan öteki kat maliklerinden her birinin, elatmanın önlenmesi ve projeye uygun eski duruma getirme davası açma hakkı vardır.

Görüldüğü üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 28.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Yasayla değişik 19. maddesinin ikinci fıkrası gereğince kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Ancak belirtilmelidir ki, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunması halinde dahi, yapılacak tesis ve değişikliğin imar mevzuatına aykırı olmaması, yazılı rızası bulunmayan kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmasını engelleyecek ve Kat Mülkiyeti Yasası'nın 18. maddesi gereğince kat malikini rahatsız edecek nitelikte bulunmaması gerekir.

Uyuşmazlığın çözümünde 634 sayılı Kanunun 45. maddesinin de irdelenmesi zorunluluğu bulunmaktadır.

Anılan Kanunun "Ana gayrimenkulün yönetimi" başlıklı 45. maddesi, temliki tasarruflarda ve önemli işlerde verilecek kararlarla ilgilidir. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda, yararlı veya çok masraflı ve lüks tesislerin yapılması ya da yeni bağımsız bölüm eklenmesi konuları dışında kalan temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri bu madde ile hükme bağlanmıştır.

Madde kapsamındaki temliki tasarruflar, anataşınmazın bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen arsanın mülkiyetinin başkasına devredilmesi olup, bu tasarruflar kat maliklerinin oybirliği ile vereceği bir kararla mümkündür. Bunun yanında maddede belli ortak yerlerin kullanılmasına da yer verilmiş ve anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin de tüm kat maliklerinin oybirliği ile kararlaştırmasını gerekli görülmüştür.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında somut olayın incelenmesinde; taraflar arasında uyuşmazlığın yönetim planında ortak yer olarak belirtilen bahçenin davalılar tarafından masa, tente, şemsiye, sandalye vb konulmak suretiyle kullanılmasının önlenmesi hususunda toplandığı görülmektedir.

Davalıların kullanım ve elatma şekli gözetildiğinde, bu durumun KMK'nun 45. maddesi kapsamında tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektirecek nitelikte temliki tasarruf veya önemli yönetim işi kapsamında olmadığı anlaşıldığından, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası yeterlidir.

Dosyada bulunan "muvafakatname" başlıklı belgede, davacı dışındaki tüm kat maliklerinin davalıların bağımsız bölümleri önündeki ortak yerlerden olan bahçeyi "ana yapıya zarar vermemek kaydıyla masa, sandalye, güneşlik, tente, şemsiye koyacak şekilde kullanabileceğine" rıza ve muvafakatları olduğunu açıkladıkları ve yukarıda sözü edilen yasa maddesinde öngörüldüğü üzere bu belgenin anataşınmazdaki kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını taşıdığı ve dolayısıyla yasanın aradığı yazılı rıza şartının gerçekleştiği anlaşılmaktadır.

Ne var ki, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunması halinde dahi yapılacak tesis ve değişikliğin imar mevzuatına aykırı olmaması, yazılı rızası bulunmayan kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmasını engelleyecek ve Kat Mülkiyeti Yasası'nın 18. maddesi gereğince kat malikini rahatsız edecek nitelikte bulunmaması da gereklidir.

Yerel Mahkemece, davalıların kullanımının davacının bağımsız bölümlerini kullanmasını ne suretle engellediği ve davacıya ne suretle rahatsızlık verdiği araştırılmadan eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile davalıların kullanım şekline muvafakatın oybirliği ile verilmesi gerektiğinden bahisle direnme kararı verilmesi doğru görülmemiştir.

O halde, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici madde 3" atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, kararın tebliğinden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.06.2012 gününde oybirliği ile karar verildi.