Toplu Yapılarda Yönetim

A. Yapı Kavramı

Türk Medeni Kanunu’nda ve Borçlar Kanunu’nda yapının bir tanımı yapılmamıştır. Ancak…

TMK.’nın haksız ve taşkın inşaatı düzenleyen 722 ve devamı maddelerinde ise başkasının…

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde yapı ve bina kavramları ayrı ayrı tarif…

TMK. hükümlerini ve bu yöndeki yargı içtihatlarını göz önünde tutarak yapıyı “tekniğin…

B. Bireysel Yapı Kavramı

Nüfusun hızla artması, arsa fiyatlarının özellikle şehirlerde küçük müstakil ev yapımına…

Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken, uygulamada, belli bir arsa (parsel) üzerinde…

KMK.’nın 1. maddesinin birinci fıkrasında, bir binanın kat, daire, iş bürosu, dükkan,…

KMK. hükümleri klasik anlamda kat mülkiyeti ilişkisi esas alınarak hazırlanmıştır.…

C. Toplu Yapı Kavramı

Toplu yapı, bir veya birden çok taşınmaz üzerinde belirli bir yerleşim planına göre…

Toplu yapı kavramı, bağımsız bölümlerden, ortak yerlerden ve eklentilerden oluşur.…

Kırsal kesimden şehirlere göçün artış göstermesi, şehir nüfusunun büyük artışlar…

Türkiye’de 1980 yılından sonra kooperatifçiliğin itici gücü ile bitişik nizam veya…

Gereksinimlerin ekonomik olarak ortaklaşa karşılanması düşüncesiyle başlayan bu toplu…

Günümüzde gelişmekte olan bir kavram olan toplu yapı kavramı ise yeni bir kavram…

1. 5711 Sayılı Kanundan Önceki Durum

1966 yılında yürürlüğe giren KMK.’da, tek parsel tek yapı ilkesi hakimdi(18).…

2814 sayılı Kanunla getirilen ek 3. maddenin (a) bendi, bir arsa üzerinde birden…

KMK.’nın ek 3. maddesinin (c) bendinde, anataşınmazın yönetimine ilişkin bir düzenleme…

Ancak 1983 değişikliği ile yapılan söz konusu düzenlenme bu konudaki eksikliği tamamlayamamıştır.…

Yargıtay’ın bu konuda vermiş olduğu kararlar uygulama açısından yön gösterici nitelikte…

Yargıtay bu konudaki başka bir kararında(24)…

Yargıtay 3. HD.’nin E. 2000/11743, K. 2001/263, T. 16.1.2001 sayılı kararında ise;…

Bu konuyla ilgili olarak Yargıtay 13. HD.’nin verdiği bir kararda(25)…

Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlarında, KMK. hükümlerine göre kat mülkiyetinin ancak…

İşte bu gelişmenin ortaya çıkardığı sorunu çözmek amacı ile 5711 sayılı Kanun ile…

2. 5711 Sayılı Kanun ile Getirilen Durum

5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 22. maddesi…

Kanundaki bu tanımdan anlaşılacağı gibi, tek parsel üzerinde ama daha ziyade birden…

KMK.’nın 66. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, toplu yapı kapsamındaki parsellerin…

KMK.’nın 66. maddesinin ikinci fıkrasının üçüncü cümlesinde, toplu yapı kapsamındaki…

Germeç’e göre(34); toplu yapının birden fazla imar parselini içermesi halinde, bu münferit parsellerin bir bütün şeklinde toplu yapı hükümlerine göre kat mülkiyetine çevrilmesi söz konusu olacaktır. KMK.’nın 66. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan düzenleme ile birlikte, toplu yapı kapsamında kalan parsellerde kat mülkiyeti düzenine geçilirken bunların bir bütün olarak işlem görmesi sağlanmış, böylece KMK.’da öngörülen sistemle paralellik kurulmuş bulunmaktadır. Ne var ki kanunda, toplu yapı kapsamında bulunan parseller üzerinde toplu yapı kapsamına tabi olacak biçimde kat mülkiyeti ilişkisinin nasıl kurulacağına ilişkin bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Germeç’e göre; uygulamada, birden çok parselde toplu yapı kapsamına tabi kat mülkiyeti ilişkisi, bu kapsamdaki her bir parselin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine diğer parsellerin kütük sayfa numaraları da gösterilerek işlenmesi sureti ile kurulmalıdır(35)…

Bu konuda Özmen/Erden’in görüşüne(36) göre ise, bu cümlenin şu şekilde değiştirilmesi gerekmektedir: “Toplu yapının birden fazla parsel üzerinde kurulması durumunda kapsamındaki bütün parseller arasında bağlantı kurulmadığı takdirde, toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz”. Ancak hüküm mevcut şekli ile yasallaştığı takdirde, bu bağlantının nerede kurulacağı konusunda tereddütlerden kurtulmak olası değildir. Bu hükümden yola çıkarak, toplu yapılarla ilgili verilecek yönetim planında yer alan irade beyanının “tahsis irade beyanı” olarak toplu yapıyı yaratacağı söylenebilecektir(37).…

Kanaatimizce; toplu yapının birden fazla imar parselinden oluşması ihtimalinde, her…

Maddenin üçüncü fıkrasında öngörüldüğü üzere, toplu yapı kapsamında kalan ve kat…

II. Toplu Yapının Unsurları

KMK.’nın 66. maddesinde yer alan toplu yapı tanımı dikkatlice incelendiğinde, toplu…

a. Bir veya birden fazla imar parseli(41) üzerinde…

b. Alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların…

c. Tüm yapılar ve ortak yerler için yönetim yönünden bağlantı olmalı(42).…