Ali, yakın arkadaşı Selim’le bir sözleşme akdeder. Sözleşmeye göre Selim, 500.000…
SORULAR/CEVAPLAR
1) Bahsi geçen sözleşme ile Selim lehine tanınan hakkın niteliği nedir? Bahsi geçen sözleşmenin niteliği alım sözleşmesi değil de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olsaydı hukuken ne gibi farkların olacağını da karşılaştırarak açıklayınız.
Alım hakkı kurucu yenilik doğuran bir haktır. Bu itibarla, yenilik doğuran hakların genel özelliğine uygun olarak, tek taraflı bir irade beyanıyla alım hakkı sahibi tarafından bu hak kullanılmakla taraflar arasında satış ilişkisi kurulur. Alım sözleşmesi, malikin sözleşmenin diğer tarafına alım hakkı tanıdığı sözleşmedir. Alım hakkı bir bedel karşılığında veya bedelsiz tanınabilir. Bedel karşılığında alım hakkı tanınması halinde satış bedeli alım sözleşmesinin içeriğinde yer alır.
Alım hakkı sağlayan alım sözleşmesi (iştira sözleşmesi) ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin farkı nedir? Alım sözleşmesi, alım hakkı sahibine tek taraflı beyanla satış ilişkisi kurma yetkisi verirken; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yalnızca satış sözleşmesinin yapılması için karşı tarafı borç altına sokma yetkisi sağlar. Bu itibarla, alım hakkı kullanılınca malik doğrudan taşınmazın mülkiyetini devir borcu altına girerken taşınmaz satış vaadinde tanınan hak kullanıldığında ise malikin satış sözleşmesi yapma borcu doğar. Bu nedenle de alım sözleşmesi hak sahibine taşınmaz satış vaadinden daha güçlü bir imkân sağlar.
2) Bu hakkın Ali bakımından hukuki niteliği nedir?
Bir üst sorunun yanıtını tersten, bir başka deyişle alım hakkı sahibi bakımından değil de ona bu hakkı tanıyan malik bakımından değerlendirecek olduğumuzda, bunun malik için bir taşınmaz mülkiyeti kısıtlaması niteliğinde olduğunu belirtmek gerekir. Ancak burada bahsedilen kanundan doğan değil malikin yaptığı bir hukuk işlemden doğan tasarruf yetkisi kısıtlamasıdır. Zira malik, ilgili hukuki işlemi (alım sözleşmesini) yaptığı andan itibaren alım hakkı sahibinin tek taraflı irade beyanıyla bu hakkı kullanmasına imkân vermiş olmaktadır.
3) Alım hakkı tanıyan sözleşmenin geçerliliği için aranan şekil şartı nedir?
Alım sözleşmesi, resmi şekle uygun yapılmalıdır. Zira BK m.237, f.2 uyarınca; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Ancak, alım sözleşmesine resmiyeti veren şeklin ne olduğu doktrinde tartışılmıştır. Yargıtay’ın alım hakkı tanıyan sözleşmeye resmiyetin Noter tarafından verileceği yönünde yerleşik kararları mevcuttur.(1) Ancak doktrinde hatırı sayılır miktarda görüş (Oğuzman/Seliçi/Özdemir) Tapu Kanunu m.26 uyarınca alım sözleşmesinin de tapu müdürlüklerince yapılması gerektiği görüşündedir. Yürürlükteki Tapu Sicil Tüzüğü’nün 47. maddesinde de bu konu artık açıklığa kavuşmuştur denebilir. Şöyle ki, alım hakkının tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için, sözleşmenin noterce düzenlenmiş olması gerekmektedir.
Sonuç olarak, alım sözleşmesinin noterlikçe düzenlenmesi hukuken yeterlidir.
4) Somut olayda Ali’nin Kadir’e karşı başvurabileceği bir hukuki imkânı var mıdır?
Bir kişisel hakkın şerh edilebilmesi için bu hakkın şerh edilebileceğinin kanunda öngörülmüş olması gerekir. Bu itibarla, her türlü kişisel hakkın şerh kurumu sayesinde güçlendirilmesi mümkün değildir. Örneğin, teminaten devirden kaynaklanan kişisel hakkın şerh edilmesi hiçbir yasa hükmünde düzenlenmediğinden bu hakkın şerh edilmesi hukuken söz konusu olamaz.
MK m.736, MK m.1009, f.1 ve BK m.238 uyarınca alım hakkı; kanunen şerh edilebileceği öngörülmüş haklardandır. Alım hakkının şerh edilebilmesi için ise ayrı bir şerh anlaşmasının varlığı gerekir. Şerh anlaşması, alım sözleşmesinde veya ayrı olarak noterde yapılır. Şerh anlaşması ile de malik bir borç altına girmektedir. Alım hakkının şerhi malikin talebiyle gerçekleştirilir.
Kişisel hakların şerhinin iki etkisi vardır: Bunların ilki şerhin eşyaya bağlı borç etkisi olup; bu etki sayesinde hakkın her yeni malike karşı kullanılması mümkün olur. Bu, hakkın kullanılmasına kadar etkili olan ve hakkın kime karşı kullanılacağını gösteren etkidir. Kişisel hakların şerhinin ikinci etkisi ise munzam etki (ya da ayni etki) olarak isimlendirilir. Bu ise hak sahibinin hakkını kullanmasını etkileyecek her türlü pürüzün giderilmesine yardım eder. Munzam etki sayesinde şerh edilmiş kişisel hak sahibi, şerh tarihinden sonra taşınmaz üzerinde kazanılan bir sınırlı ayni hakkın veya bir başka kişisel hakkın kendi hakkı ile çatışması halinde sonradan kurulan bu hakların terkinini talep ederek etkisizleşmesini sağlayabilmektedir (MK m.1009). Örneğin, şerh edilmiş bir alım hakkı, aynı taşınmaz üzerinde sonradan kurulan intifa hakkı ile çatışır. Zira intifa hakkı, taşınmazdan tam yararlanma ve onu kullanma yetkisini veren bir sınırlı ayni haktır. Bu ise hiç kuşkusuz alım hakkı sahibinin o taşınmazdan yararlanmasını, onu kullanmasını güçleştirecek, hatta belki de tamamen ortadan kaldıracaktır.
EN
TR
