Eşya Hukuku - Tescilin Hükmü

Yanıt: (S) Bey ile (A) Hanım arasında mülkiyet hakkının devrini amaçlayan bir ayni sözleşme kurulmuştur. Ayni sözleşme, bir ayni hakkın doğumu veya devri için yapılan sözleşmedir. Taşınırlarda ayni hakkın devri için; zilyetliğin devri + mülkiyetin geçirileceğine ilişkin irade beyanlarının uyuşması yani ayni sözleşme aranır. Bu bir tasarruf işlemidir. Taşınmaz mülkiyetinin devrinde ise tasarruf işleminin ne olduğu tartışmalıdır. Bu konu, 2. sorunun yanıtında incelenecektir.

Yanıt: MK m.705 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Eşya hukukumuzda ayni haklara hâkim olan ilkelerden biri de ayni hakların tescille kazanılmasıdır: MK m.1022 uyarınca ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar. Bu nedenle, ayni haklardan en geniş yetki sağlayan hak olan mülkiyet hakkının tescille kazanılması esastır.

Tescilin hukuki niteliği doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre; tasarruf işlemi tapuda yapılan satım sözleşmesinin yani borçlandırıcı işlemin içinde yer alır. Diğer görüşe göre tasarruf işlemi, tescil talebinin kendisidir. Ancak bu görüş, tescilin tek taraflı ayni bir hukuki işlem olması nedeniyle eleştirilmektedir. Şöyle ki, bu görüşün sonucu olan tek taraflı bir beyanla bir başkasına hak kazandırma durumu bizim hukukumuzdaki genel prensip ile uyuşmamaktadır. Zira Türk hukukunda kimseye kendi iradesi dışında borç yüklemek mümkün olmadığı gibi, hak kazandırmak da mümkün değil. Ancak bu eleştiriye karşı görüş getiren bir kısım yazarlar ise bunun bir tek taraflı kazandırma olmadığını, burada mülkiyeti devralacak kişinin de zımni rızasının bulunduğunu söyler. Bu bakımdan, bu son iki görüşe göre, tescil resmi makamın fiili (tamamlayıcı unsur) olup aynı zamanda bir usuli işlemdir.

Tescilin olumsuz hükmü: MK m.1021 hükmüne göre, kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Buna karşılık kanun koyucu ayni hakkın tescilden önce kazanılmasına imkan tanıyan birtakım istisnaları da düzenlemiştir.

Tescilin olumlu hükmü: MK m.1023 uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Yanıt: Tapu sicili bakımından tescilin en önemli işlevlerinden biri de yine ayni haklara hakim olan ilkelerden biri olan açıklığın sağlanmasıdır. Tescil yapılırken şarta bağlanması ise hiç kuşkusuz bu açıklığı ve kesinliği ortadan kaldıran bir durum yaratacaktır. Bu husus, tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasını amaçlayan 22.7.2013 tarihli ve 2013/5150 no’lu Bakanlar Kurulu Kararı ile kabul edilen ve 17.8.2013 tarihli 28738 no’lu Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Tapu Sicili Tüzüğü m.16, f.2’de şu şekilde düzenlenmiştir: “İstem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz.” Ancak belirtmek gerekir ki, TST m.16, f.2 lafzından yalnızca tescilin etkisini ortadan kaldıran şarta bağlanmasının mümkün olmadığı anlamı çıkmaktadır. Buna karşılık doktrinde tescilin geciktirici şarta da bağlanamayacağı kabul edilmektedir. Uygulamada tapu müdürleri, TST m.23 uyarınca, kendilerine gelen tescil taleplerini kabul ya da reddetmek ve tescil talebinde bulunulan tarih itibarıyla yevmiye defterine kaydetmekle yükümlüdür. TST m.27 uyarınca kabul edilen tescil talebinin yevmiye defterine kaydının ardından, aynı tarih ve yevmiye numarasıyla tapu kütüğüne tescil yapılır. MK m.1022 ve TST m.23 uyarınca, ayni hak tescille beraber doğmakla birlikte, tescil, yevmiye defterine kayıt anından itibaren hüküm iade eder. Bu itibarla, tescil talebinde bulunan kişinin, ayni hak durumuyla ilgili değişikliğe ilişkin iradesini, bunu ortaya koyduğu sırada henüz gerçekleşip gerçekleşmeyeceği belli olmayan bir olay veya olguya -geciktirici koşula- bağlaması da hukuken mümkün değildir.

Sonuç olarak, (S) Bey ile (A) Hanım arasında kurulan sözleşmede “(S) Bey çocuk sahibi olursa (A) Hanım apartman dairesinin mülkiyet hakkını (S) Bey’e iade edecektir.” şeklinde bir geciktirici koşul yer alsa idi bu koşul hüküm iade etmezdi ancak işlemin geri kalanı geçerli olurdu.