OLAY
A, B, C ve D, inşaat yapmak üzere birlikte bir arsa satın alırlar. Tapuda yapılan…
SORULAR/CEVAPLAR
1) A, B, C ve D’nin arazi üzerindeki mülkiyetini vasıflandırınız.
A, B, C ve D arazinin müşterek (paylı) malikidirler.
2) B ile Y arasındaki sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulması için uyulması gereken bir şekil şartı var mıdır? Açıklayınız.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılır. Taşınmaz devrini içermesine rağmen, Yargıtay İBK kararları uyarınca bu sözleşme noterde yapılabilir. Tapuda yapılması şart değildir.
3) Paraya sıkışan Y’nin, arsa payı henüz kendisine devredilmediği esnada, inşaata finansman bulmak amacıyla inşaatı tamamlanmamış dairelerden birini, üçüncü kişi Ü’ye adi yazılı senetle devretmesi halinde bu devir geçerli kabul etmek mümkün mü?
Dairenin satışı normalde tapuda yapılması gerekir. Ancak henüz ortada tasarrufa konu bir daire yoktur. Burada, Y, daireyi değil, müşterek maliklerden alacağını alacak hakkının devri alacağın temliki hükümlerine göre yazılı şekilde yapılabilir. Bu şekilde sözleşme geçerlidir.
4) Arazinin tamamında yapılacak bir inşaat için, B, Y ile tek başına sözleşme akdedebilir mi? Bu sözleşmenin hukuki akıbeti ne olur? Tartışınız. Diğer malikler, B’ye bu tür bir yetkiyi vermek için gerekli kararı nasıl alabilirler?
B, tek başına sözleşme yapamaz. Bunu yapabilmesi için, oybirliği ile karar alınması ve yetkilendirilmesi gerekir. Bu yetkilendirme olmadan, kira sözleşmesi akdedemez, bu diğerlerini bağlamaz. Öte yandan burada iki senaryo söz konusu olabilir. B, temsil ilişkisinden bahsetmeyip, sözleşme akdedebilir. Bu durumda sözleşme geçerlidir, ancak ifa aşamasında yetki alamaz ise, sözleşmeye aykırılıktan ötürü tazminat borcu altına girer. Diğer yandan, temsil ettiğini beyan eder ve ancak yetkisi yoksa, bu durumda yetkisiz temsil söz konusu olur. Sözleşme geçersiz olur. Menfi zarar tazminatı öder.
5) B’nin sözleşme yapma hususunda yetkilendirilmediğini varsayarsak, A’nın açtığı davayı nasıl değerlendirirsiniz? Bu davanın açılmasına diğer maliklerin rıza vermesi gerekir mi?
Mülkiyete ve hatta zilyetliğe dayalı dava açabilir. Mülkiyete dayalı dava, el atmanın önlenmesi davasıdır. Bu davayı, her bir malik açabilir (MK.m.693). Bunu acil iş olarak da yorumlamamız mümkündür (MK.m.689/I ve II).
6) Kendisine karşı açılan davada Y, yaptığı yapının sağladığı katma değeri ve MK hükümlerini gerekçe göstererek, arazinin mülkiyetinin kendisine devredilmesini ister. Sizce bu talep yerinde midir? Bu talebin kabul edilmediği durumda Y’nin başka ne gibi talebi/talepleri olur?
Sözleşmenin bulunmadığı bir durumda, MK hükümleri uygulanacaktır. Burada haksız yapı hükümleri tatbik edilir. Zira yüklenici, maliklerin rızası olmaksızın, taşınmaz üzerinde kendi malzemesi ile bir yapı inşa etmektedir. Olağan şartlar altında bu yapının mülkiyeti bütünleyici parça kuralı gereği paydaşlara ait olur. Ancak MK.m.722-724, yapıyı yapana bazı haklar tanımaktadır. Bu hakların kapsamı, yapıyı yapan kişinin iyiniyetli veya kötüniyetli olmamasına göre değişir. Burada herhalde iyiniyetli kabul etmek anlamlıdır. Bu durumda Kanun ona temelde iki hak vermektedir
1. Mülkiyetin bedel karşılığında kendisine devrini isteme
7) Tüm bu anlaşmazlıktan canı sıkılan C, arazideki payını satmak ister. Bunun için E ile anlaşır. Ancak taraflar, diğer maliklerin ön alım hakkını kullanmalarını önlemek için, pay değerini olduğundan daha yüksek gösterirler. Taraflar arasındaki bu anlaşmayı (ilişkiyi) hukuken vasıflandırınız. Diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler mi? Nasıl?
Bu ilişkide, bir satış ve aynı zamanda muvazaa vardır. Muvazaa bedelde muvazaa şeklinde cereyan etmektedir. Zira E aslında daha düşük bedele almasına rağmen, fazla bedel gösterilmiştir. Diğer paydaşlar, gerçek bedeli her türlü delille ispat ederek, (muvazaa iddiasında bulunarak) gerçek bedel üzerinden ön alım hakkını kullanabilirler.
8) E’nin geçerli şekilde payı devraldığını varsayalım. A, B ve D daha önce yaptıkları kullanım/yönetim sözleşmesine göre, E’nin ancak arazinin belirli kısmından yarar sağlayabileceğini ayrıca, yönetici/temsilci atanan A’nın kararlarına uyulması gerektiğini söylerler. Bu iddia hakkında ne düşünürsünüz? Bu sözleşmenin E’yi bağlaması mümkün müdür?
Bu sözleşmenin E’yi bağlaması için, tapuda şerh edilmesi gerekir. Şerh için ise, imzaların noterde imzalanması ve tapu kütüğünde şerh edilmesi gerekir. Aksi halde bu anlaşma sadece tarafları bağlar.
9) Bir önceki soruya verdiğiniz yanıt olumlu ise, E’nin kendisine tahsis edilen bu kısımdan üçüncü bir kişiyi yararlandırması mümkün olur mu?
EN
TR
