OLAY I
A Bey, götürü bedel üzerinden yaptığı bir eser sözleşmesiyle B Bey’e ait arsa üzerinde…
SORULAR/CEVAPLAR
1) Söz konusu ipoteğin alacak açısından kapsamı ne olacaktır?
Olayda kurulan ipotek bir üst sınır ipoteğidir. Üst sınır ipoteği, alacak miktarına Kanun’da belirtilen ek kalemlerin de eklenmesiyle birlikte ulaşılabilecek maksimum değeri gösterir ve bu yönüyle ana para ipoteğinden ayrılır. İpotekle teminat altına alınan alacağın belirli olması gerekir, ancak ileride doğacak alacaklar için de ipotek tesis edilmesi mümkündür. Hatta “üst sınır ipoteği”, tam olarak da bu işleve hizmet eder. Alacağa eklenecek olan kalemler, MK m. 875’te sıralanmıştır. İlk olarak takip giderleri eklenir. Buna ek olarak ana paraya eklenen temerrüt faizi varsa, bu da ipoteğin paraya çevrilmesi üzerine elde edilen miktardan tahsil edilir. Temerrüt faizi bakımından sınır yok ama akdi faiz bakımından kanun 3 yıllık bir sınır getirmiştir. Akdi faiz varsa, bunun oranı da tapuda gösterilmek zorundadır.
2) İpotek kurma sözleşmesinde teminat altına alınan alacağa ilişkin olarak yapılan açıklamayı “teminat altına alınan alacağın belirli olması” ilkesi açısından değerlendiriniz. A Bey, bizzat kendi taşınmazı üzerinde ipotek kurmuş olsaydı ve ipotek kurma sözleşmesinde “(A)’nın (X) bankasına karşı doğmuş ve doğacak bütün borçları için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna gidilebileceği” belirtilmiş olsaydı, yapılacak değerlendirmede bir farklılık olur muydu?
Uygulamada, olayda görüldüğü gibi ipotek senedinde belirli bir alacak yerine “gelmiş geçmiş tüm alacaklar” veya “doğmuş ve doğacak her türlü borç” gibi ifadelere yer verildiği görülmektedir. Aslında belirlilik şartını sağlamayan bu rehinlerin geçersiz olması gerekse de, Yargıtay uygulamasının farklı şekilde geliştiği ve bu tür geniş ifadeleri sınırlandırdığı görülmektedir. Eğer rehin veren kişi, bu rehni kendisi için vermişse daha esnek bir yorum yapılırken, başkasının borcu için rehin verilmesi halinde daha katı bir yorum yoluna başvurulmaktadır. Olayda olduğu gibi, üçüncü kişinin başkasının borcu için rehin vermesi durumunda, sadece o borç ilişkisine (krediye) ilişkin olarak bu rehnin verildiği kabul edilmektedir ve ipoteğin kapsamı da bu yönde belirlenecektir. Eğer rehin veren kişi, kendi alacağı için rehin vermiş olsaydı yapılacak olan yorum değişiklik gösterecekti. Bu durumda, “doğmuş doğacak her türlü alacak için” ifadesinin müşterinin sadece bankayla arasındaki ticari ilişkiden doğan borçları kapsadığı kabul edilecek, kredi dışında başka ticari işlere ilişkin de rehin vermiş kabul edilecektir. Ancak bunların dışında haksız fiil sebepsiz zenginleşme gibi alacaklar yüzünden rehne başvurulması kabul edilmeyecektir.
3) A Bey, B Bey’in arsasında yapacağı inşaat karşılığında alacağı ücreti teminat altına alabilmek için ne gibi bir olanağa sahiptir? (A)’nın söz konusu olanaktan hangi koşullar altında, ne zamandan itibaren ve ne zamana kadar yararlanması mümkündür?
(A)’nın elinde bir yasal ipotek (inşaatçı ipoteği) tesis etme hakkı vardır. Yasal ipotekler, ortada bir ipotek kurma sözleşmesi olmasa bile bazı alacak sahiplerinin bu taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasını tapu memurundan doğrudan istemelerini sağlar. Eser yapma borcu üstlenen yükleniciler ve hatta alt yükleniciler, bedel alacakları için taşınmaz üzerinde (malik rızasına ihtiyaç duymaksızın) ipotek kurdurabilirler. Bunun için 2 şartın yerine getirilmiş olması gerekir. Öncelikle ücret alacağının belli olması ve ipoteğin, eser tamamlanıp kabul edildikten sonra 3 aylık hak düşürücü süre içinde bunun talep edilmiş olması gerekmektedir. Eser tamamlanmamışken, eğer alacak belliyse, esere başlandığı andan itibaren de bu ipotek. Örneğin götürü ücretli bir eser sözleşmesi varsa, bu alacak belirlidir ve henüz iş başlamadan da inşaatçı ipoteğinin tesis edilmesi mümkündür.
4) (K) lehine tanınmış olan alım hakkının hukukî niteliğini ve alım hakkı tanıyan sözleşmenin tabi olduğu geçerlilik şeklini açıklayınız. (K) alım hakkını kullanıp taşınmazın mülkiyetini kazandıktan sonra, (K) ile (X) bankası ile arasında ne gibi bir ilişki doğacağını, özellikle (K)’nin (X) bankasından ipoteğin terkinini isteyip isteyemeyeceğini, isteyebilecekse ve (X) bankası terkinden kaçınırsa açılacak davanın niteliğini belirtiniz.
Alım hakkı, geçerliliği resmi şekle tâbi olan ve nispi bir hak doğuran (borçlandırıcı) bir sözleşmedir. Alım hakkı şerh edildiği için etkisi kuvvetlendirilmiş nispi bir hak seviyesine çıkmıştır. Şerhin iki işlevi vardır; bunlardan ilki eşyaya bağlı borç etkisi doğurması, ikincisi ise munzam etki doğurmasıdır. Eşyaya bağlı borç etkisi, şerhe dayalı hakkı kime karşı ileri sürebilirim buna ilişkindir. Munzam etki ise şerhe tâbi hakkın kazanılmasından sonra kazanılan hakların geri çekilmek zorunda kalmasıdır. Alım hakkı şerh edildikten sonra taşınmaz üzerinde birtakım haklar tanınmışsa ve bunlar alım hakkı sahibini olumsuz etkiliyorsa, bunların bertaraf edilmesi mümkündür. Alım hakkının şerh edilmiş olması taşınmaz malikinin tasarruf yetkisini sınırlamaz, bu yüzden bu işlemler geçerlidir. Şerhten sonra taşınmaz üzerinde elde edilen bu hakların kaldırılmasını bu hakların sahiplerinden isteme hakkı vardır. Çünkü tescilin terkinini ancak hak sahibi isteyebilir. Bu talep, hak sahipleri açısından ‘terkini gerçekleştirme borcu’ doğurur. Bu borç rızaen ifa edilmezse, bu hak sahiplerine karşı 716 davasının simetriği olan terkine zorlama davası açılacaktır. Bu davanın tapu sicilinin düzeltilmesi davası olduğunu savunan yazarların da olduğu ifade edilmelidir.
EN
TR
