2020/1 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 05/02/2020 Tarihli ve 2020/1 (1901) Sayılı Genelgesi

Zanaatkarlar ve yüklenicilerin kanuni ipotek haklarının tescili, sırası ve önceliği hususları ise Kanunun 895, 896 ve 897 nci maddelerinde açıklanmıştır.

Bu kapsamda doktrinde ve yargı kararlarında inşaatçı ipoteği olarak anılan zanaatkarlar ve yüklenicilerin kanuni ipotek haklarının tapuya tescilinin nasıl olacağı ve tescili sırasında hangi belgelerin istenileceği konusunda tapu müdürlüklerince tereddüt oluştuğundan konu ile ilgili açıklama yapılması ihtiyacı doğmuştur.

I- Kanuni İpoteğin Tescili

Taşınmaz üzerinde emeği veya sermayesi ile yapı yapmak suretiyle taşınmazın değerini arttıran yüklenici ve zanaatkarlar lehine kanuni ipotek tescil edilebilir. Bu ipotek taşınmazın değerinde meydana gelen artış nedeniyle öncelikli bir alacak hakkı verir. Türk Medeni Kanununun 895 inci maddesine göre; yüklenicilerin ve zanaatkarların kanuni ipotek hakkı, çalışmayı veya malzemeyi vermeyi üstlendikleri andan başlar ve yüklenilen işin tamamlanmasından itibaren en geç üç ay içerisinde tescil edilebilir. Ancak, tescilin yapılabilmesi için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır.

Buna göre zanaatkarlar ve yüklenicilerin taşınmaz maliki ile yaptıkları eser sözleşmesinden doğan ve doğacak alacaklarının teminatı olarak tapu siciline kanuni ipotek tescil ettirebilmesi için iki şart bulunmaktadır. Bunlar;

- Çalışmayı veya malzeme vermeyi üstlendikleri andan başlayarak yüklenilen işin tamamlanmasından itibaren en geç üç ay içinde tescilin istenmesi,

- Alacak miktarının malik tarafından kabul edilmiş olması veya mahkemece karar verilmesi.

Yüklenici veya zanaatkar tarafından yapı alacağına ilişkin olarak tek taraflı olarak kanuni ipotek talebinde bulunulması üzerine tapu müdürlüğünce yüklenilen işin tamamlanma süresini gösteren imzaları noterce onaylı eser sözleşmesi ile malikin kimlik bilgileri ve söz konusu sözleşmeye atıf yapan, alacak miktarının malik tarafından kabul edildiğini gösteren imzası noterce onaylanmış belgenin aranılması gerekir. Böyle bir belgenin ibraz edilememesi halinde ise alacak miktarının mahkemece belirlendiği bir tespit hükmü gerekir. İşin tamamlanma tarihinin sözleşmede belirtilmemesi halinde Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği hükümlerince tanzim edilen ve ilgili İdarece onaylanan iş bitirme tutanağı ibraz edilebilir. Söz konusu belgelerin ibraz edilememesi halinde ya da belgeler ibraz edilmekle birlikte işin tamamlanmasından itibaren üç aylık sürenin geçmiş olduğu durumlarda kanuni ipotek tescil edilmez.

Kanuni ipotek talebi malik ile birlikte yapılırsa yazılı bir eser sözleşmesi tescil için yeterli olup ipoteğin süresi içerisinde tescil edilmesi gerekir.

Kanuni ipotek hakkı için öngörülen süre hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan ipoteği tescil ettirme hakkı düşmüş olmasına rağmen kanuni ipotek tescil edilirse yapılan tescil yolsuz tescil olacağından taşınmaz maliki tarafından Türk Medeni Kanunun 1025 inci maddesi uyarınca tapu kaydının düzeltilmesi için dava açılabilir.

(20.10.2020 tarihli ve E-23294678-010.06.02-2525830 sayılı Makam Oluru ile Ek Paragraf) Ayrıca, zanaatkârlar ve yüklenicilerin kanunî ipoteklerinin tescilinde, Tapu Sicili Tüzüğünün 35 inci maddesi beşinci fıkrası kapsamında, düşünceler sütununda "zanaatkâr ve yüklenici ipoteği"olduğu belirtilir.

II- Yüklenici ve Zanaatkarların İşe Başlama Tarihinin Belirtilmesi

Yüklenici ve zanaatkarların kanuni ipotek hakkı, taşınmazda meydana getirdikleri eser sonucu taşınmazın değerinde meydana gelen artış nedeniyle öncelikli bir alacak hakkı verir. Başka bir ifade ile; taşınmazdaki yapının meydana getirdiği değer artışı öncelikle yapı alacaklılarına özgülenir. Fakat bunun için ipoteğin kurulduğu sırada bunun yapı alacaklılarının zararına olacağını bilmesi veya bilebilecek durumda olması gerekir. (TMK 897/I)