49366803-175.01-6786 Sayılı Özelge

- Mükelleflerin belediyelerce hesaplanan emlak vergi değerinin üzerinde bir değer beyan edip edemeyeceği, edilmesi halinde bu değer üzerinden emlak vergisi tarh edilip edilemeyeceği ile takdir komisyonlarınca dört yılda bir takdir edilen arsalara ve araziye ait asgari ölçüde metrekare birim değerlerinin beyan edilen bu tutar üzerinden hesaplanıp hesaplanmayacağı

hususlarında görüş talep edildiği anlaşılmaktadır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 1 ve 12 inci maddelerinde, Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve arazilerin bu Kanun hükümlerine göre bina ve arazi vergisine tabi olduğu; 7 ve 17 inci maddelerinde, bina ve arazi vergisinin matrahının, binanın veya arazinin bu Kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeri olduğu; 9 ve 19 uncu maddelerinde bina ve arazi (arsa) vergisi mükellefiyetinin, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı; 11 ve 21 inci maddelerinde de bina ve arazi vergisinin, ilgili belediye tarafından 29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirileceği hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun 29 uncu maddesinde,

"Vergi değeri;

a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan yönetmelik hükümlerinden yararlanılmak suretiyle,

Hesaplanan bedeldir.

Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur." hükmü yer almaktadır.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre, arsa ve arazinin vergi değeri, arsa ve arazinin yüzölçümü ile arsa ya da arazinin takdir edilen asgari ölçüde metrekare birim değerinin çarpılmasıyla bulunmaktadır. Binanın vergi değeri ise belediyeler tarafından, Bakanlığımız ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca her yıl müştereken tespit edilerek ilan olunan ve Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğleri eklerinde yer alan "Binaların metrekare normal inşaat maliyet bedelini gösterir cetvel"de inşaatın türü, sınıfı, kullanış şekline göre belirlenen bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli ile binanın yüzölçümünün çarpımı ve bu değere varsa %8 kalorifer payı ve %6 asansör payı ilave edilip binanın yaşı ve türüne göre değişen oranlarda aşınma payının indirilmesi suretiyle bulunan bina inşaat maliyet bedeline, binanın üzerinde bulunduğu arsanın takdir komisyonu tarafından takdir edilen asgari ölçüde arsa veya arazi metrekare birim değeri ile arsa veya arsa payının yüzölçümünün çarpımı sonucunda bulunacak binaya ait arsa veya arsa payı değeri eklenmek suretiyle bulunmaktadır. Binanın vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle hesaplanmaktadır.

Bu itibarla, bina veya arazinin vergi değeri yukarıda belirtilen mevzuat çerçevesinde belirlenmekte olup, mükelleflerin belediyelerce hesaplanan vergi değerinin üzerinde bir değer veya bina veya arazinin alım satım değerini beyan etmesi ve beyan edilen bu değerin de vergi değeri olarak kabul edilerek bu değer üzerinden emlak vergisinin hesaplanması mümkün bulunmamaktadır.

Öte yandan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasında, takdir komisyonlarının dört yılda bir arsalara ve araziye ait asgari ölçüde metrekare birim değerlerini takdir edecekleri hükme bağlanmıştır.