Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliği

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar

Amaç

(1) Bu Yönetmeliğin amacı, 4/3/2004 tarihli ve 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanununun uygulama usul ve esaslarını düzenlemektir.

Kapsam

(1) Bu Yönetmelik 5104 sayılı Kanunun ekinde yer alan Protokol Yolu Sınır Krokisinde gösterilen proje alanındaki her ölçekteki planlar, inşa edilecek her türlü yapı, alt yapı ve sosyal donatı düzenlemeleri, hak sahipleri ile yapılacak anlaşmalar ve kamulaştırma işlemlerinde uygulanacak usul ve esasları kapsar.

Dayanak

(1) Bu Yönetmelik 5104 sayılı Kanuna dayanılarak hazırlanmıştır.

Tanımlar

(1) Bu Yönetmelikte geçen;

a) Bakanlık: Toplu Konut İdaresi Başkanlığının bağlı olduğu bakanlığı,

b) Belediye: Ankara Büyükşehir Belediyesini,

c) Diğer Gecekondu Sahipleri: 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ile aynı 2981 sayılı Kanunun bazı maddelerini değiştiren 3290 ve 3366 sayılı kanunlardan süre itibarı ile yararlanamayan ancak 1 Ocak 2000 tarihinden önce yapıldığını belgeleyen ruhsatsız yapı ve gecekondu sahiplerini,

ç) İdare: Toplu Konut İdaresi Başkanlığını,

d) İlçe belediyeleri: Altındağ ve Keçiören belediyelerini,

e) İşyerleri: 5104 sayılı kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce ticari faaliyette bulunduklarını belgeleyen ve halen ticari faaliyetlerini sürdüren tapulu işyeri sahiplerini,

f) Kentsel Tasarım Projesi: 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile getirilen kullanım kararları ve yapılaşma koşulları doğrultusunda hazırlanacak 1/500 ölçekli tasarım projelerini,

g) Kiracılar: 1 Ocak 2000 tarihinden önce yapılan yapılarda 5104 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten en az geriye doğru üç yıl oturan kiracıları,

ğ) Nazım İmar Planı: Proje alanı kapsamında hazırlanacak 1/5000 ölçekli planları,

h) Ortak hesap: İdare ve Belediye tarafından açılacak müşterek banka hesabını,

ı) Proje: Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesini,

i) Ruhsatlı Yapılar: 5104 sayılı kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce ilçe belediyesinden gerekli yapı ruhsatını alarak bina inşa eden ( iskan izni almış yada iskan izni alma aşamasında) gerçek kişi ve kooperatifleri,

j) Şirket: İdare ve Belediye tarafından özel hukuk hükümlerine göre kurulan şirketi,

k) Tapu sahipleri: Proje alanı içerisinde imarlı veya imarsız tapu sahiplerini,

l) Tapu Tahsis Belgesi sahipleri: 2981 sayılı Kanun ile aynı 2981 sayılı Kanunun bazı maddelerini değiştiren 3290 ve 3366 sayılı kanunlar ile 2/3/1988 tarihli ve 3414 sayılı Kanun ile bu kanunlara dayanılarak çıkarılan yönetmelikler gereği süresi içerisinde müracaat edenler ile tapu tahsis belgesi almış olanları,

m) Trampa: Kamulaştırılacak mülke karşılık proje alanı içinde veya dışında konut veya imara müsait arsa verilmesi işlemini,

n) Uygulama İmar Planı: Proje alanı kapsamında hazırlanacak 1/1000 ölçekli planları,

ifade eder.

İKİNCİ BÖLÜM

Tapulu Arsası ve Tapulu Arsası Üzerinde Tesisleri Bulunan Gayrimenkuller İçin Uygulanacak Esaslar

İşyeri ve konut sözleşmesi

(1) Proje alanı içerisinde kalan ve üzerinde işyeri ve konutu bulunan tüm tapulu gayrimenkul sahipleri ile mülklerinin Belediye Meclisince belirlenen büyüklükte olması kaydıyla; konut ve işyeri sözleşmesi yapılır. Gayrimenkul sahiplerine arsa miktarlarına bağlı olarak verilecek konut ve iş yerlerine ilişkin nitelikler Belediye Meclisince belirlenir.

İşyeri ve konut verilmesi

(1) Belediye ile anlaşma yapan imar, tapulama ve kadastro tapulu arsa ve tesis maliklerine, mülklerinin Belediye Meclisince belirlenen büyüklükte olması kaydıyla; bölgede yapılacak işyeri ve konutlardan hak sahiplerine verilir.

Eksik kalan arsa miktarının tamamlanması

(1) İmarlı ve kadastro arsa malikleri ile yapılacak işyeri ve konut sözleşmesinin eksik kalan arsa miktarları için her 1 m2 arsaya karşılık gelen inşaat alanı hesaplanarak ilgili malik hissesi karşılığı düşen inşaat maliyeti bedeli Belediyeye taksitle ödenir. Taksit esasları Belediye Meclisince belirlenir. İnşaat maliyet bedeli her yıl Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayımlanan değerler üzerinden uygulanır.

Borçlandırma suretiyle işyeri ve konut sözleşmesi

(1) İşyeri ve Konut sözleşmesinde işyeri ve konut hakkı olan hak sahipleri ile talepleri halinde borçlandırma suretiyle işyeri ve konut sözleşmesi yapılabilir.

Birden fazla işyeri ve konut sözleşmesine müsait olan hak sahipleri

(1) Talepleri halinde arsa hissesi birden fazla işyeri ve konut sözleşmesine müsait olan hak sahipleri ile hisse oranlarına denk gelecek şekilde işyeri ve konut sözleşmesi yapılabilir. Arsa sahiplerinin Belediyeye borçlanması durumunda ise ödemeler sözleşme tarihinden itibaren peşin olarak ödenir.

Arsa üzerindeki tesis ve müştemilat

(1) İmarlı, kadastro ve tapulama arsası üzerinde bulunan tesis ve müştemilatın Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca her yıl yayımlanan birim fiyatları üzerinden kıymet takdir komisyonlarınca belirlenen bedelleri, sözleşme ile Belediyeye verilecek konutların maliyet bedellerinden düşülür. Bu işlem sonucunda oluşacak olan maliklerin alacakları Belediye tarafından peşin ödenir. Arsa sahiplerinin Belediyeye borçlanması durumunda ise ödemeler sözleşme tarihinden itibaren taksitle ödenir. Taksit esasları Belediye Meclisince belirlenir.

Tahliye

(1) Belediye ile anlaşma yapan tapulu tesis malikleri sözleşme tarihinden itibaren 7 gün içinde su, doğal gaz ve emlak vergisi borçlarını kapatarak tesisi boş olarak Belediyeye teslim eder.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

2981 Sayılı Kanuna Tabi Tapu Tahsis Belgeli Gecekondulara Uygulanacak Esaslar

Konut sözleşmesi

(1) Tapu tahsis belgesi bulunan gecekondu maliklerine proje alanı içerisinde üretilecek ve nitelikleri Belediye Meclisince tespit edilecek hak sahipleri konutlarından verilmesi için konut sözleşmesi yapılır.

Tapu tahsisli gecekondu malikleri

(1) Tapu tahsisli gecekondu maliklerine nitelikleri Belediye Meclisince tespit edilecek konut verilir.

Borçlandırma suretiyle konut sözleşmesi

(1) Tapu tahsis belgesindeki tahsis miktarı 400 m2 olup arsa borcu bulunmayan hak sahiplerine Belediye Meclisince belirlenecek büyüklükte bir adet konut verilir. Tapu tahsis belgesindeki tahsis miktarı 400 m2’den az olan maliklerin eksik arsa oranları, konut sözleşmesi ile Belediye Meclisince tespit edilecek konut büyüklüğünün inşaat maliyet bedeli oranı üzerinden hesaplanacak bedele, gecekonduya ait varsa arsa borcuda ilave edilerek, toplamdan; tesis ve müştemilata ait enkaz bedeli düşülerek borçlandırma yapılır.

Kıymet takdiri

(1) Tapu tahsisli tesis müştemilat ve ağaçların kıymet takdir bedelleri Belediye tarafından oluşturulacak kıymet takdir komisyonunca belirlenir. Maliklere verilecek konutların Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayımlanan inşaat maliyet değerleri üzerinden maliyet bedelleri belirlenerek maliyet bedellerinden enkaz bedelleri düşüldükten sonra kalan bedel sözleşme tarihinden itibaren bir sonraki aydan başlayarak taksitle ödenir. Taksit esasları Belediye Meclisince belirlenir.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Belgesiz ve Kaçak Gecekondulara Uygulanacak Esaslar

Hak sahipliği

(1) 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ile aynı 2981 sayılı Kanunun bazı maddelerini değiştiren 3290 ve 3366 sayılı kanunlardan süre itibarı ile yararlanamayan ancak 1 Ocak 2000 tarihinden önce yapıldığını belgeleyen ruhsatsız yapı ve gecekondu sahipleri hak sahibi olurlar.

Gecekondu kanununda öngörülen şartları sağlayacaklara verilecek konutlar

(1) Bu Yönetmelikte tanımlanan diğer gecekondu sahiplerine tahsis edilecek konut bedelleri 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu hükümlerine göre belirlenir. Bu Yönetmelikte tanımlanan diğer gecekondu sahiplerinin konut tahsis işlemleri İdare tarafından yürütülür.

Kıymet takdiri

(1) Hak sahiplerine ait gecekondu, tesis, müştemilat ve ağaçlar için Belediyece oluşturulacak kıymet takdir komisyonunca belirlenecek kıymet takdir bedelinin %10’u enkaz bedeli olarak hesaplanır. Bu bedel, yapılacak sözleşme ile hak sahiplerine verilecek konuta ait inşaat maliyetinden düşülüp kalan bedel hak sahibi tarafından ödenir.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Finansman ve Gelirler

Finansman

(1) Proje için gerekli mali kaynak ilgili yıl bütçe kanunlarında gösterilen miktarda İdare ve Belediye bütçesinin özel tertiplerine intikal ettirilecek ödenekler ile Belediye ve İdarenin kendi kaynaklarından ayıracağı ödenekler ve satış gelirleri dahil her türlü proje gelirleriyle sağlanır. Bu ödenekler ve proje gelirleri İdare ve Belediye tarafından açılacak müşterek banka hesabına yatırılır ve projeye dahil her türlü harcama bu hesaptan yapılır.

(2) İdare ve Belediye tarafından yapılan harcamalar, ortak hesaptan İdare ve Belediyeye iade edilir.

(3) İdare, bütçesine aktarılan ödeneklerden veya kendi kaynaklarından projedeki konut, sosyal donatı, çevre düzenlemesi, teknik altyapı kamulaştırma ve diğer uygulamalarda kullanılmak üzere Belediyeye konut kredisi sağlayabilir. Bu kredinin faizi, vadesi ve ödeme koşulları Belediye ve İdare arasında yapılacak protokolle belirlenir.

Gelir Paylaşımı

(1) Projenin tamamlanmasından sonra artan proje geliri varsa; bu gelirin Bakanlıkça belirlenecek kısmı İdare, Belediye, ilçe belediyeleri ve proje alan sınırları içerisinde alanı bulunan diğer belediyelerin bütçesine, kalan kısmı ise genel bütçeye gelir kaydedilir.

ALTINCI BÖLÜM

Diğer ve Son Hükümler

Kira bedeli

(1) Proje alanı içerisinde tesisi bulunan arsa malikleri ve tapu tahsis belgesi sahipleri ile bu Yönetmelikte tanımlanan diğer gecekondu sahiplerine, tahliye tarihinden itibaren Belediye Meclisince kararlaştırılacak aylık kira bedeli, Belediyece verilecek konutların teslim tarihine kadar ödenir. Kira artış bedeli her yıl Belediye Encümenince belirlenir.

(2) Belediyeye ait lojmanlar hak sahiplerinin talebi halinde kendilerine tahsis edilir. Lojman tahsisi yapılan hak sahiplerine kira bedeli ödenmez.

Enkazların verilmesi

(1) Konut sözleşmesi yapılan hak sahipleri, sözleşme tarihinden itibaren konut ve müştemilatlarını tahliye ederek 7 gün içerisinde yıkıp boşalttıkları takdirde yıkım karşılığı enkazları kendilerine verilir.

Planlama

(1) Planlama aşağıda belirtilen esaslara göre yapılır.

a) İlgili mevzuata göre proje alanı içinde olup ilçe belediyeleri, belde belediyeleri ve kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan her ölçek ve nitelikteki imar planları, parselasyon planları, etaplama ve benzeri imar uygulamalarına dair izin ve yetkiler ile proje onayı, yapı izni, yapı kullanma izni ve inşaata dair benzeri izin ve yetkiler Belediye tarafından kullanılır.

b) İmar planı ile getirilen kararlar doğrultusunda Belediyece yapılacak veya yaptırılacak kentsel tasarım projeleri İdarenin uygun görüşü alınarak Belediyece uygulamaya konulur.

c) Proje alanı sınırı içerisinde kalan ve içme suyu kullanımından vazgeçilen baraj ve koruma kuşaklarındaki su havzalarını planlamaya ve bunlara ilişkin sınırları yeniden belirlemeye Belediye yetkilidir.

ç) 5104 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden önce onaylı imar planları doğrultusunda yapılmış ve/veya yapılmakta olan yapılar ile henüz yapılaşmamış alanlara ilişkin uygulamaya yönelik kararlar Belediye Meclisince alınır ve Belediye tarafından uygulanır.

Mülk edinme

(1) Fiilen bir kamu hizmetinde kullanılan ve üzerinde kullanım amacına yönelik yapı bulunan taşınmazlar hariç olmak üzere proje alanı sınırları içerisinde kalan bölgede proje için ihtiyaç duyulan arazi ve arsalardan kamu tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunanlar bedelsiz olarak Belediyeye devredilir. Ancak 5104 sayılı Kanun kapsamında Belediyeye devredilen gayrimenkullerden, İdare ve Belediyenin Proje kapsamında kullandıkları kaynak dikkate alınarak Bakanlık tarafından belirlenenlerin mülkiyeti, İdare adına tescil edilir. Bu taşınmazların tescili Tapu Sicil Müdürlüklerince resen yapılır. Tescillerde 5104 sayılı Kanunun yürürlük tarihi esas alınır. Bu tarihten sonra yapılan her türlü mülkiyeti devir edici işlemler iptal edilir.

Kamulaştırma

(1) Rızai anlaşma sağlanamadığı takdirde 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uygulanarak şahıs mülkiyetlerinin Belediye adına tescili yapılır.

Arazi ve arsa düzenlemesi

(1) Proje alan sınırları içerisinde binalı veya binasız arsa ve araziler yapılacak imar planları doğrultusunda Belediyece yapılan veya yaptırılan parselasyon planları ile düzenlenir.

Proje yönetimi

(1) Proje alan sınırlarındaki kentsel tasarım projeleri ile konut, sosyal donatı, çevre düzenlemesi ve teknik altyapı projeleri ile yapım dahil diğer işler, Belediye ve İdare tarafından Bakanlıkça tespit edilecek görev dağılımına göre yapılır veya yaptırılır.

(2) Proje alanı içindeki yol, köprü, viyadük, su, yağmur suyu, pis su kanalları ve bunlarla ilgili sanat yapıları İdare ve Belediyenin uygun görmesi halinde Ankara Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü ve EGO Genel Müdürlüğüne yaptırılabilir. İdare ve Belediyenin ortak kararıyla Ankara Su ve Kanalizasyon İdaresinin kendi imkanlarıyla yaptırdığı işlerin bedeli Bayındırlık Birim Fiyatları üzerinden, ihale ile yaptırdıkları işler ihale bedeli üzerinden, EGO’nun proje alan sınırları içerisindeki doğalgaz ile ilgili yapacağı veya yaptıracağı alt yapı hizmetleri ihale bedeli üzerinden ödenir. Bu işler ile ilgili proje, müşavirlik ve kontrollük hizmetleri 5104 sayılı Kanunun 6 ncı maddesine göre yapılır.

İhale işlemleri

(1) 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanununa ekli Protokol Yolu Sınır Krokisinde gösterilen Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi alan sınırları içerisindeki her tür ve ölçekteki planlar, inşa edilecek resmi ve özel her türlü yapı, alt yapı ve sosyal donatı ile konut, yol, tünel, köprü, hastane, okul, cami ve rekreasyon alanı yapım ve düzenleme işleri için, Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yapım işleri uygulamak suretiyle ihale yapılabilir.

(2) Yapılacak ihale işlemleri ile ilgili usul ve esaslar İdarece belirlenir.

Yürürlük

(1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Yürütme

(1) Bu Yönetmelik hükümlerini Toplu Konut İdaresi Başkanlığının bağlı olduğu Bakan yürütür.