Yargıtay Kararları Işığında Güncel Medeni Hukuk Problemleri Sempozyumu Bildiri Özetleri

Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı ve Hukuki Sonuçları

Dr. Öğr. Üyesi A. Hulki CİHAN(1)

Yönetim planı, kat mülkiyetinin ve getirdiği düzenin en önemli unsurlarından ve sağlayıcılarından biridir. KMK m. 28’de ayrıntılı şekilde düzenlenen yönetim planı konusu, gerek kat maliklerinin aldıkları kararlarda, gerekse de aralarındaki uyuşmazlıkların çözümü için verilen mahkeme kararlarında, önemli ve esaslı bir dayanak noktası olmaktadır.

Düzenlediği alan kapsamıyla yönetim planı, anataşınmazın yönetimini, kullanılma amaç ve biçimini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ilişkin diğer hususları içermektedir. Bu anlamda olmak üzere, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğünde özgülendikleri amaç dışında kullanılıp kullanılamayacakları, kat mülkiyeti kütüğünde işyeri olarak özgülenmiş bir bağımsız bölümde hangi tür iş faaliyetlerinin yürütülüp yürütülemeyeceği, kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak özgülenmiş bir bağımsız bölümün mesken olarak kullanılmasında birtakım kısıtlamalar getirilip getirilemeyeceği, ortak yerlerin kullanım şekliyle ilgili birçok kısıtlama, çoğunlukla yönetim planı ile belirlenir.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümün büro olarak kullanılabilmesi için, KMK. m. 24/2 uyarınca kat maliklerinin oy birliği ile alacakları bir karara gerek olmayıp, öncelik yönetim planında bir hüküm varsa, onun uygulanması yönündedir. Görüldüğü üzere, Yargıtay, yönetim planındaki kısıtlama ya da serbestlik tanımaya ilişkin iradeleri, genel kuruldaki iradelerden de üstün tutmaktadır. Başka bir deyişle, kanuna aykırı olmadıkça, bağımsız bölümlerin kullanılma biçimiyle ilgili her husus, yönetim planında düzenlenebilir ve bu her kat maliki için bağlayıcı bir nitelik arz eder.

Özellikle, kat malikleri kurulu kararları ile yönetim planı karşılaştırmasında, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi bir kararında (09.02.1995, E:1994/15204, Sayfa 96 K:1995/1618) tapuda mevcut bir yönetim planı var iken, bunun yerine kat maliklerinin kat malikleri kurulu kararları ile anataşınmazın yönetilmesine karar vermelerinin mümkün olmadığına açıkça hükmetmiştir. Bu anlamda da, tabiri caiz ise, kat mülkiyeti hukuku hiyerarşisinde kanun hükmü ile kat malikleri kurulu kararı arasında yönetim planı yer alır. Başka bir deyişle, yönetim planı kat malikleri kurulu kararlarının hiyerarşik anlamda üstünde bulunmaktadır.

Yönetim planı, KMK 28/5 uyarınca kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. TMK m. 1020/3’de öngörülen kural uyarınca kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğine göre, yönetim planında düzenlenmiş ve beyanlar hanesinde yer alan bir hususu, kimse bilmediğini ileri süremeyecektir. Bu TMK 1020/3 hükmünün doğal sonucudur. Bu genel kural ışığında, KMK m. 28/4 özel bir düzenlemeyle bu genel kuralı adeta perçinlemektedir. Gerçekten KMK m. 28/4 uyarınca, yönetim planı ve bunda yapılan tüm değişiklikler, tüm kat maliklerini bağladığı gibi, tüm kat maliklerinin külli ve cüz’i haleflerini de bağlar.

Yönetim planının hazırlanması yönünden, KMK m. 12 hükmünde yönetim planının tüm kat maliklerince oybirliğiyle imzalanması gerektiği öngörülmüştür.

Yönetim planının değiştirilmesi ya da başka bir deyişle yönetim planındaki bazı maddelerin değiştirilmesi yönünden ise, KMK m. 28/3 uyarınca kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekmektedir.

Yönetim planının iptali ise, kanuna aykırı bir hükmün yönetim planında bir şekilde yer alması halinde, kat maliklerinden biri tarafından bile hâkimin müdahalesi talep edilerek, yönetim planının ilgili hükmünün iptali istenebilir.