Yargıtay Kararları Işığında Güncel Medeni Hukuk Problemleri Sempozyumu Bildiri Özetleri

Kiralananda Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması

Prof. Dr. Emre GÖKYAYLA(1)

Kullandırma amacı güden sözleşmelerde, bu arada kira sözleşmesinde, işin niteliği gereği kullanım hakkı devredilir. Kiracının kiralananı kullanması az ya da çok süreklilik arzettiği için, sözleşmenin kurulmasından sonra farklı durum ve ihtiyaçlar ortaya çıkabilir. Örneğin kiralanan bir bağımsız bölüm, yılların geçmesiyle eskiyip ve aşınabilir; kiralanan bir motorlu araç, bakım ve onarıma, kiralanan bir otel önemli bir tadilata ihtiyaç duyabilir vb.

Zaman içinde ya da kullanıma bağlı olarak veya daha iyi gelir elde etme, rekabet piyasasında daha elverişli bir duruma gelme vb. saiklerle de kiralananda kiracı tarafından yenilik ve değişiklik yapılabilir. Ayrıca, özellikle işyeri kiralarında, kiralananın tamamen boş olarak kiraya verilmesi ve kiracının meslekî ihtiyaçlarına göre kiralananın döşenmesi söz konusu olabilir.

818 sayılı Borçlar Kanununda, kiralananda yenilik ve değişiklik yapılmasına ilişkin açık bir düzenleme yer almıyordu. Bazı hükümler, dolaylı olarak kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması ilişkin sayılabilirdi; fakat söz konusu hükümler yeterli değildi. Bu yüzden uygulamada, kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması durumunda genel hükümlere göre çözüm üretiliyordu. 6098 sayılı TBK’da İsviçre Borçlar Kanunu’nda olduğu gibi kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması, bunların kiracı ve kiraya veren tarafından yapılması ihtimalleri gözetilerek ayrı ayrı maddeler altında düzenlendi.

TBK m. 320 hükmünün gerekçesinde, “Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasından farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, kiralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, kiralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için “yenilik”, ikinci durum için “değişiklik” Sayfa 28 terimleri kullanılmıştır.” Denilmektedir. Görüldüğü gibi sözlük anlamlarından farklı olarak kiralananın değerinin korunması için yapılan iyileştirme faaliyeti “yenilik”, kiralananın değerinin artırılması için yapılan faaliyet ise “değişiklik” olarak tanımlanmıştır.

Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler arasında düzenlendiği için, kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması, ilke olarak bütün kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulabilir.

Uygulama, özellikle kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması bazı tartışmalara sebep olur: Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması için kiraya verenden izin alınması zorunlu mudur; yenilik ve değişiklik yapılması için sarfedilen tutar kiraya verenden talep edilebilecek ya da kira bedeline mahsup edilebilecek midir; yenilik ve değişiklik sonucunda kiralanana eklenen eşyanın akıbeti ne olacaktır; kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığı ne olacaktır; izin alınmadan yapılan yenilik ve değişiklik kiraya veren açısından bir fesih sebebi sayılabilir mi; izin alınarak yapılan yenilik ve değişiklik sonucunda kiralananın değeri azalırsa, aradaki fark kiraya veren tarafından talep edilebilir mi? Bu soruların bir kısmı yeni hükümde açıkça cevaplanmıştır, fakat bütün soruların kanun hükmünde cevap bulduğunu söylemek güçtür. İşte, “Kiralananda Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması” başlıklı makalemizde, bu ve benzeri sorulara da cevap arıyoruz.