Yargıtay Kararları Işığında Güncel Medeni Hukuk Problemleri Sempozyumu Bildiri Özetleri

Temerrüden Tahliye Bağlamında Kiraya Verenin Yasal Mirasçılarının Sözleşmeyi Fesih Hakkı

Prof. Dr. Faruk ACAR(1)

Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi (818 Sayılı BK m.315) “Kiracının Temerrüdü” başlığı altında, kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkını düzenlemiştir. Düzenlemede temerrüde bağlı feshin koşulları da yer almaktadır. Maddenin temel özelliği bütün kira ilişkilerinde uygulanabilecek cinsten genel hüküm niteliğinde olmasıdır. Böylece madde konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulama alanı bulabilecektir.

Kiraya verene tanınan fesih hakkı, kiraya verenin ihtiyarındadır. Şartlar oluşmuşsa kiraya veren dilerse sözleşmeyi feshedebilir. Fesih hakkına sahip olan kiraya verenin ölmesiyle birlikte mirasçıların bu hakkı elde etmesi ve kullanımı, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında durumun ne olduğu özellik arz eder.

Gerçek kişinin ölümüyle intikale elverişli her türlü hak ve yükümlülüğü, hukuki ilişkileri mirasçılarına bir bütün olarak “tereke” adı altında intikal eder. Bu bağlamda kiraya veren konumunda bulunduğu kira sözleşmesi de mirasçılarına geçecektir. Buradaki yasal geçiş, kira ilişkisinin ve kira ilişkisinden doğan (şahsa bağlı nitelikte bulunmayan) hak ve yükümlülükleri kapsar. TBK m.315’de düzenlenen fesih hakkı da kira ilişkisinin intikal etmesinden dolayı mirasçılara intikal edecektir. Aynı şekilde kiraya veren miras bırakanın kira sözleşmesinden doğmuş (özellikle kira bedeli ve yan gider) alacakları da mirasçılara intikal eder. Kiracı artık yasal mirasçılar ile kira ilişkisi çerçevesinde baş başa kalır.

Kira ilişkisinin intikal etmesi kiraya veren sıfatının da intikal etmesi demektir. Mirasçılar kiraya veren sıfatını ölüm anında elde ederler. Bunun için bir irade açıklamasında bulunmalarına hatta haberdar olmalarına bile gerek yoktur. Böylece şayet birden fazla yasal mirasçı varsa onlar “birlikte kiraya veren”, tek mirasçı varsa “kiraya veren” sıfatını elde etmiş olur. Sayfa 24

Genel hükümlere göre bir sözleşmeyi ancak sözleşme tarafı ve varsa yetkili temsilcisi feshedebilir. Yenilik doğuran hak niteliğindeki fesih yetkisi sözleşme tarafına tanınmıştır. Sözleşmeye taraf olmayan kimsenin sözleşmeyi feshetme yetkisi yoktur. Mirasçılar da ölüm ile birlikte sözleşme tarafı haline geldikleri için kira sözleşmesini şartlar oluşmuşsa feshedebileceklerdir. Ancak miras ortaklığı yani birden fazla mirasçı varsa hep birlikte fesih iradesinin açıklanması gerekir. Zira haklar itibariyle mirasçılar “elbirliği halinde hak sahibi” konumunda bulunurlar. Tek bir mirasçı varsa, miras ortaklığı olamayacağından sadece o mirasçının fesih iradesini açıklaması yeterli olacaktır. Mirasçılar TBK m.315’deki ihtarı birlikte çekecekler, fesih iradesini de birlikte açıklayacaklar, hatta feshe rağmen tahliye olmazsa davayı birlikte açacaklardır.

Yargıtay’ın içtihatları da bu çerçevede seyretmektedir. İlginç sayılabilir yakın tarihli Yargıtay 8. HD.’nin bir kararına (2015/149 Esas, 2016/32 karar ve 11/03/2016 tarihli) kira sözleşmesi ise 05.10.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıllıktır. Sözleşmede kiraya veren olarak R.A., kiracı ise E.S. gözükmektedir. Taşınmaz 1986 yılı itibariyle A.A.’ya ait, A.A.’nın 1992 yılında ölümüyle tek mirasçısı M.A.ya geçmiştir. M.A. ise A.A.’nın mirasçısı olarak 09.10.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak takip başlatmış, icra takibi ile aylık 740,00 TL’den 2014 yılı Ekim ayından 2015 yılı Eylül ayına kadarki 12 aylık kira alacağı 8.880,00 TL’nin tahsilini istemiş, ödeme emri davalı borçluya 19.10.2015 tarihinde tebliğ ettirmiştir. Kiracı buna itiraz etmiştir. Daha sonra itirazın kaldırılması dava konusu yapılmış, dava ilk derece mahkemesinde iken tahliye talebinden davacı vazgeçmiş, alacak yönünden itirazın iptalinde, takibin devamında ısrar edilmiştir. Yerel mahkeme bunu kabul etmiş, Yüksek Mahkeme’e iş intikal etmiştir. Yüksek mahkeme ise (bir muhalefet oyuna karşın çoğunluk kararıyla) “Davalı borçlu, süresi içerisinde kira sözleşmesine ve sözleşme altındaki imzasına ayrıca takibe konu aylık kira bedeline açıkça itiraz etmediği için kira sözleşmesini ve kira bedelini kabul etmiş olduğundan İ.İ.K.’nun 269/c maddesi gereğince borcu olmadığını geçerli belgeler ile ispat zorunda olup böyle bir ödeme belgesi sunmadığından, davalının iddiası doğrultusunda getirtilen Vakıfbank Orhangazi Şubesi’nde bulunan R.A. ait hesap ekstresinin incelenmesinde; davalının davacının dava dilekçesinde talep etmiş olduğu kira bedellerini yatırmadığı, davalının kira borcunu ödediğini yasal deliller ile ispat edemediği anlaşılmakla haksız itirazın kaldırılması ile takibin devamına, davacı tarafın tahliye davasından Sayfa 25 feragat etmesi nedeniyle reddine dair dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulması yoluna gidilmiştir.” denilmiştir. Karşı oy yazısı kaleme alan mahkeme Üyesi, davacının 22.04.2015 tarihli ihtarname ile kira parasının kendisine ödenmesini istemesini esas alarak, bu ihtarnamenin 24.04.2015 tarihinde davalıya tebliğinden önce gerçekleşen kira kiraya verene ödemekle yükümlü olduğunu, bu tarihten sonrakileri davacıya ödemekle yükümlü olduğunu, bu tarihten takibin yapıldığı tarihe kadar kira paraları yönünden itirazın kaldırılması gerektiğini belirtmiştir.

Yukarıda ifade ettiğimiz üzere kira sözleşmesini yapan ve taraf olan şahsın ölümüyle birlikte kira sözleşmesi mirasçılara intikal eder. Ölümden sonra yani mülkiyet mirasçılara geçtikten sonra üçüncü bir şahsın (mirasçı olmayan bir kimsenin) kira sözleşmesini yapması durumunda, mirasçının (doğrudan temsilcisi değilse kiraya veren) mevcut kira sözleşmesine tek taraflı olarak bildirimde bulunmak yoluyla taraf olması ve nisbi nitelikteki kira sözleşmesine dayanarak kira parasını talep etme hakkı kanun açıkça öngörmedikçe yoktur. Nitekim TBK m.310 kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi halinde, yeni malikin kira sözleşmesine taraf olacağını belirtmiştir. Öte yandan konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü TBK m.351 “kiralananı sonradan edinen kimse” den bahsederek benzer anlayışı ortaya koymuştur. Aile konutu niteliğindeki kiralanan taşınmaz bakımından TBK m.349/3 bildirimle sözleşmeye taraf olma imkanını sadece kiracının eşine tanımıştır. Sözleşmelerin nisbiliği ilkesi ve fesih hakkının sadece sözleşme tarafına tanınmış olması karşısında, mirasçılık sıfatıyla veya başka bir sıfatla kiralanan taşınmazın malikinin, mülkiyet döneminde bir başkasının taşınmazı kiraya vermesi halinde sözleşmeye tek taraflı bildirim yapmak suretiyle taraf olması veya bu yolla kira alacağını elde etmesi, akabinde TBK m.315 temelli olarak alacak talebi ve fesih hakkına sahip olması mümkün gözükmemektedir. Sayfa 26