Yargıtay Kararları Işığında Güncel Medeni Hukuk Problemleri Sempozyumu Bildiri Özetleri

Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Dr. Öğr. Üyesi Tuğçe TUZCUOĞLU*

Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25’de ayrıntılı olarak hüküm altına alınmış, mülkiyet hakkına müdahaleyi bünyesinde barındıran bir hüküm olarak karşımıza çıkmaktadır. Başlığından da anlaşılacağı üzere hüküm, kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri ihlal edici davranışta bulunan ve bu suretle diğer bağımsız bölüm maliklerinin haklarını onlar açısından çekilmez hale getiren kat malikleri için oldukça ciddi bir yaptırım öngörmektedir. Öyle ki bu yaptırım, TMK m. 696’da düzenlenen “paydaşlıktan çıkarma” da olduğu gibi bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devrini sağlamaktadır.

“Mülkiyet hakkı dokunulmazlığı” na ilişkin ilkeye istisna getiren bu kadar ağır bir hükmün ve yaptırımının kanun koyucu tarafından belirli koşullara tabi tutulması, çerçevesinin belirlenmesi kaçınılmazdır. Bu koşullar; devri istenen bağımsız bölümün kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirilmemesi ve bu yerine getirmemenin çekilmez derecede olması olarak belirtilebilir. Hükümde özellikle belli başlı “çekilmezlik” hallerine(1) yer veren kanun koyucu, öngörülemeyecek başkaca hususlara ilişkin olmak üzere hâkime takdir yetkisi(2) tanımaktadır. Bununla birlikte, bağımsız bölümün mülkiyetinin bir şekilde zorunlu olarak devredilmesini içeren koşulların sağlanması halinde(3) ihtilaf konusu yer üzerindeki mülkiyet hakkının dev- Sayfa 98 redilmesi hâkimden talep edilebilir. Bu talep dava yolu ile olmaktadır ancak belirtmek gerekir ki ihtilaf konusu yere ilişkin olmak üzere dava açmadan evvel kat malikleri kurulu tarafından kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınmış bir karar verilmesi(4) gerekmektedir. Hâkim burada ihtilaf konusu bağımsız bölümün mecburi devri kanısına varmak için kat malikleri kurulunca usulüne uygun olarak karar verilip verilmediğini araştırmalıdır ki bu durum davanın ön koşuludur. Belirtilen koşullar sağlanıp usulüne uygun bir şekilde kat malikleri kararı alındıktan sonra açılan davada taraf KMK m. 25/III uyarınca kat malikleri(5) olacaktır. Belirtmek gerekir ki bu dava, ihtilaf konusu olan bağımsız bölümden yararlananlar aleyhine açılamayacağı gibi onlar tarafından da açılamaz. Zira ilgili kişilerin örneğin, ihtilaf konusu bağımsız bölümde oturan sükna hakkı sahibinin bu davada taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bununla beraber, tapuya tescil edilmiş ayni ya da şahsi hak sahibi, bağımsız bölümün maliki yanında davaya katılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1. Maddesi uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. Maddesi uyarınca anlaşmazlığın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi yer bakımından yetkili olacaktır. Kanun koyucu KMK m. 25/son fıkrada, kat mülkiyetinin devrine ilişkin dava hakkının düşmesini ve bunun koşullarını kaleme almaktadır. İhtilaf konusu bağımsız bölüme ilişkin mahkemede devir kararı verilirse, söz konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki değeri dikkate alınacak ve davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında hâkim kararıyla devir söz konusu olacaktır.

Yükümlülüklere uymayan bağımsız bölüm malikinin devrinin zorunluluğu gündeme geldiğinde, bağımsız bölümün hangi tarihteki değerinin esas alınacağı da belirlenmesi gereken bir başka husustur. Zira davanın açıldığı tarihteki bedelin esas alınması, özellikle devre zorlanan kat maliki açısından haksızlığa neden olabilecek nitelikte olabilir. Bu durum da hakkın kötüye kullanımına dahi neden olabilir. Dolayısıyla KMK m. 25/II, 5711 sayılı Ka- Sayfa 99 nunla değişmiş ve devir bedeli artık dava tarihine göre değil, karar gününe en yakın tarihe göre belirlenmelidir ilkesini gözetmiştir. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, devir davasına konu bağımsız bölümün en yakın tarihteki değeri belirlenmeli, bu devir bedelini bağımsız bölüm malikine ödenmek üzere bankaya üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için davalı yana önel verilmeli ve bundan sonra oluşacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır(6). Sayfa 100