1. Taraflar arasındaki “sözleşmenin iptali, alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirketin gıda sektöründe faaliyet gösterdiğini, 2006 yılı sonlarına doğru açmayı planladığı hipermarket için yer aradığını ve 19.12.2006 tarihli Hürriyet Gazetesi ilanından maliki davalılar ... İnş. Müh. Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. ve ... İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. olan bir taşınmaz bulduğunu, müvekkili şirket yetkililerinin taşınmazı görmek için bulunduğu yere gittiklerini ve taşınmazın hâlen inşaat hâlinde olduğunu gördüklerini, davalı şirketlerin kiralanan yeri hipermarket olarak kullanıma elverişli tek bir dükkan olarak gösterdiklerini, taşınmazın büyüklüğünün 2000 m2 olduğunu vurguladıklarını, 600 m2’lik bir deposu olduğunu ve taşınmazın ön kısmında 400 m2’lik bir inşaat daha yapılıp hipermarkete katacaklarını ve taşınmazı çok kısa sürede bitirerek teslim edeceklerini beyan ettiklerini, bunun neticesinde müvekkili şirketin davalılara güvenerek taşınmazı 20.12.2006 tarihinde kiraladığını, imzalanan kira sözleşmesi ile Mart ve Nisan 2007 aylarının kira bedelinin peşin olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin 21.12.2006 tarihinde 55.000TL’yi banka havalesiyle ... İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.’ye, yine aynı tarihte 55.000TL’yi de ... İnş. Müh. Tesktil San. ve Tic. Ltd. Şti.’ye ödediğini, sözleşme imzalandıktan sonra davalı şirketler inşaat faaliyetine devam ederken müvekkil şirketin de mecurun kendisine teslim edileceğini düşünerek kiraladığı taşınmazda gerekli düzenlemeleri yapmaya başladığını, kendilerine depo olarak gösterilen yerde soğuk oda yaptırıldığını, hipermarket olarak kullanımın gerektirdiği elektrik ve havalandırma tesisatı monte işlerini sürdürdüğünü, davalı şirketler tarafından kiraya konu dükkanın Ocak 2007’de teslim edileceği güvencesinin verildiğini ve yapılan kira sözleşmesinin 01.03.2007 tarihinde başlayacağının kararlaştırıldığını, ancak defalarca talep edilmesine rağmen kiraya konu yerin hipermarket olarak kullanmaya elverişli şekilde müvekkiline teslim edilmediğini, kiralanan yerin tam ve her türlü ayıptan ari bir şekilde teslim edilmesini beklerken müvekkili şirkete Bakırköy 14. Noterliğinin 10.04.2007 tarihli ve 10293 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile söz konusu taşınmazın el değiştirdiği ve yeni maliklerin ..., ..., ..., ..., ... ve ... olduğu belirtilerek 2007 Mayıs ayı kirasının yeni maliklerin hesabına yatırılmasının ihtar olunduğunu, bunun üzerine müvekkili tarafından kiraya konu yerin kendisine teslim edilmemiş olduğunun tespiti için Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/108 D. İş sayılı dosyasıyla tespit yapıldığını ve bu dosyada alınan rapora göre; binada inşaat faaliyetlerinin devam ettiğinin ve imalat noksanları sebebiyle kullanımının imkân dahilinde bulunmadığının tespit edildiğini, yeni malik davalılar tarafından müvekkiline çekilen ihtarnameye karşı müvekkili şirket tarafından Bakırköy 2. Noterliğinin 01.05.2007 tarihli ve 9675 yevmiye numaralı ihtarname ile cevap verildiğini ve kiralananda bulunan eksiklikler belirtilerek kiraya konu yerin hipermarket olarak kullanacak şekilde müvekkili şirkete 15 gün içinde teslim edilmesinin, aksi takdirde yasal yollara baş vurulacağının, ayrıca her türlü yasal hakları saklı kalmak kaydıyla 2007 Mayıs ayı kirasının ödendiğinin ihtar edildiğini, bu arada taşınmazın mimari projesinin ve iskân durumunun Beylikdüzü Belediyesinden sorulduğunu, verilen cevabi yazıda açıkça taşınmazın iskânının olmadığının belirtildiğini, yeni malikler tarafından müvekkili tarafından çekilen ihtarnameye Bakırköy 12. Noterliğinin 08.05.2007 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile cevap verildiğini, 01.05.2007 tarihli ve 9675 yevmiye numaralı ihtarnamede ileri sürülen hususların gerçeğe aykırı olduğunun ve ihtarnamede ileri sürülen hususlarla ilgili olarak kira sözleşmesinde düzenleme bulunmadığının ihtar edildiğini, müvekkili şirket tarafından bu ihtarnameye cevaben yeni bir ihtarname keşide edildiğini ve mecurun kiralama safhasının anlatıldığını, mecurun müvekkili şirkete teslim edilmemesi sebebiyle 2007 Haziran ayından itibaren kira bedellerinin ödenmeyeceğinin bildirildiğini, 28.06.2007 tarihinde Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/108 D. İş sayılı dosyasıyla tekrar keşif yapıldığını, söz konusu keşif sonrasında hazırlanan bilirkişi raporunda inşaatın mevcut seviyesi itibariyle iskân ruhsatı verilmesinin imkân dahilinde bulunmadığının belirtildiğini, 20.06.2007 tarihinde Beylikdüzü Belediye Başkanlığına müracaat üzerine 09.07.2007 tarihli cevabi yazıda işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının verilebilmesi için öncelikle binanın yapı kullanım izin belgesinin alınması gerektiğinin beyan edildiğini, Belediyenin cevabı üzerine müvekkili şirket tarafından Bakırköy 2. Noterliğinin 09.07.2007 tarihli ve 15065 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira sözleşmesinin feshedildiğini, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 23 vd. maddeleri uyarınca kira sözleşmesi geçersiz olup müvekkili şirketi bağlamadığını, davalıların kiralanan taşınmazı tek bir bağımsız bölüm gibi gezdirdiklerini, oysa tasdikli projeye göre mecurun 18 ayrı dükkandan oluştuğunu, davalıların mecuru müvekkili şirkete teslim etmemekle temerrüde düştüğünü, müvekkilinin BK’nın 249. maddesi gereğince sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğunu, davalıların hiçbir şekilde taşınmazı müvekkili şirkete teslim etmediğini ve taşınmazın anahtarının müvekkiline verilmediğini, kira sözleşmesi ortadan kalktığı için müvekkili şirketin davalılara ödediği 165.000TL kira bedelini geri isteme hakkının doğduğunu, kira sözleşmesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını, mecura yapılan depolar, tesisatlar ve işletme ile ilgili olarak verilen siparişler (dekorasyon için tavan ahşap döşemeleri, reyon rafları, yazar kasa dolapları, lambalar, elektrik armatürleri, dekorlar, bilgisayarlar, klimalar) nedeniyle ödemeler yapıldığını, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi için de 22.870TL harç ve döner sermaye ödemesi yapıldığını, yukarıda belirtilen yatırım harcamaları için bankalardan krediler çekildiğini ve krediler nedeniyle 141.254,70TL kredi faizi ödendiğini ileri sürerek taraflar arasındaki kira sözleşmesinin BK’nın hata ve hile hükümleri uyarınca geçersiz olduğunun tespitine, taleplerinin kabul edilmediği takdirde mecurun müvekkili şirkete hiç teslim edilmediğinin tespitine, kiralananın BK’nın 249 ve devamı maddeleri uyarınca hipermarket olarak kullanmaya elverişli olmadığının, davalıların kira sözleşmesine aykırı davrandıklarının ve müvekkilinin kira sözleşmesini feshinin geçerli olduğunun tespitine, müvekkili tarafından ödenen 165.000TL kira bedelinin 55.000TL’sinin ... İnş. Müh. Tesktil San. ve Tic. Ltd. Şti., 55.000TL’sinin ... İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. ve 55.000TL’sinin yeni malikler ..., ..., ...,..., ... ve ...’ten müştereken ve müteselsilen ticarî temerrüt faiziyle birlikte tahsiline, müvekkili şirketin uğradığı zararın fazlaya dair haklar saklı kalmak kaydıyla 185.000TL kısmının davalılardan müştereken ve müteselsilen ticarî temerrüt faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı ... İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın kira sözleşmesinin düzenlenmesinden ve tapuya şerh edilmesinden sonra müvekkili tarafından satıldığını, öncelikle ileri sürülen haksız iddiaların müvekkiliyle ilgisinin bulunmadığını, taşınmaz kira sözleşmesinde belirlenen şartlar dairesinde davacıya kiraya verilmiş olup davacı tarafından tapuya şerh ettirilerek davacının istifadesine terk edildiğini ve anahtarın teslim edildiğini, bazı eksikliklerin olduğu ileri sürülmekte ise de, kira sözleşmesine göre bunların davacının yapacağı işe göre tamamlanmasının kararlaştırıldığını ve eksikliklerin yapılmadığını ileri sürmenin mümkün olmadığını, talebin aksine müvekkilinin kira alacağının bulunduğunu, yapılan tespit sonucunda verilen rapora karşı süresi içerisinde itiraz edildiğini, kira sözleşmesinin haklı olarak feshedildiği iddia edilmekte ise de, taşınmazın davacının uhdesinde kaldığını, şerhin çok sonra terkin edildiğini, bu nedenle kira bedellerini geri isteme hakkının mevcut olmadığını, tapuda sarf edilen şerh harcı ile kredilere harcanan bedellerin müvekkiliyle ilgisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

6. Davalı ... İnş. Müh. Tesktil San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin davada taraf sıfatının bulunmadığını, dava konusu taşınmazların teslim yükümlülüğünün yüklenici müteahhit ... İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.’ye ait olduğunu, müvekkilinin taşınmazları 28.11.2006 tarihinde arsa sahibi ...’ten satın aldığını, bu iktisap ile birlikte müvekkili şirketin, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, taraflar arasındaki bu sözleşmeyle bağlı olduğunu, bu nedenle müvekkilinin yeni malik sıfatıyla inşaat eksikliklerini giderip, davacılara teslim yükümlülüğünün bulunmadığını, davanın müvekkili açısından esasa girilmeden sıfat yokluğundan reddinin gerektiğini, mahkeme aksi kanaatte ise, davacının, kira sözleşmesini akdettiği anda inşaatın durumunu görerek kiraladığını, hiçbir zaman müvekkili şirket tarafından hile yapılarak veya davacı hataya düşülerek inşaatın o andaki durumunun gizlenmediğini, davacı, taşınmazın tek dükkan olarak kiraya verdiğini iddia etmiş ise de, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere 9 ayrı bağımsız bölümün ve bu bölümlere ait depoların kiralandığını, diğer davalı şirket ile yapılan sözleşmede de 9 ayrı bağımsız bölüm ve bu bölümlere ait depolar kiralanarak toplam 18 bağımsız bölümün sözleşmeye konu edildiğini, müvekkilinin kira sözleşmesinde belirtilmeyen 400 m2 ilave inşaat konusunda taahhüdünün bulunmadığını, taşınmazın davacıya teslim edildiğini ve davacı tarafından taşınmazda elektrik ve havalandırma tesisatı gibi monte işlerine başlandığını, müvekkilinin dava konusu yeri 27.03.2007 tarihinde diğer davalılara devrettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

7. Davalılar Mine Burcu Karataş, ..., ..., ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın talepleri yönünden müvekkillerinin davada taraf olmadığını, müvekkillerinin davaya konu taşınmazı 2007 yılı Nisan ayında diğer davalılardan satın aldıklarını, taşınmazın müvekkillerinin satın aldıkları tarihten önce 20.12.2006 tarihli kira sözleşmesi ile davacıya kiralandığını, kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere sözleşmenin 01.03.2007 tarihinde başladığını, sözleşmesinin 4. maddesi gereğince kiracının yeni malik sıfatıyla müvekkillerine karşı da sorumlu olması nedeniyle Bakırköy 14. Noterliğinin 10.04.2007 tarihli ve 10293 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile taşınmazı satın aldıklarını ve Mayıs ayı kira bedellerinin yeni malik olarak müvekkillerine ödenmesini davacıya ihtar ettiklerini, davacının 01.05.2007 tarihli ihtarname ile mecurun teslim edilmediğini, mecurda birçok eksiklikler bulunduğunu, kira sözleşmesini feshetme haklarının ve zararlarının bulunduğunu belirterek Mayıs ayı kirasını ihtirazi kayıtla ödediğini, kira sözleşmesi başladıktan sonra davacı tarafından kullanım amaçlarına ve standartlarına göre taşınmaza havalandırma tertibatları, elektrik donanımları yaptıklarını, davacının taşınmazın kendilerine tam ve eksiksiz teslim edilmediğini ileri sürdüğünü, ancak taşınmaz teslim edilmeseydi davacının taşınmazda tesisatların yapımına başlamasının söz konusu olamayacağını, davacı tarafın iddiasının aksine kira sözleşmesi yapılırken iradesinin sakatlanmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

8. Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Özel Daire Bozma Kararı:

9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

10. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 27.09.2012 tarihli ve 2012/8468 E., 2012/12325 K. sayılı kararı ile; “…Uyuşmazlık, sözleşmeye aykırı davranıldığının ve akdin feshinin geçerli olduğunun tespiti ile 165.000 TL kira parası ve fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 185.000 TL tazminatın tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin feshinin geçerli olduğunun tespitine, davacı kiracı tarafından ödenen 165.000 TL kira parası ile davacı tarafından yapılan harcama bedeli 45.330 TL'nin tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.3.2007 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı ile davalı şirketler arasında düzenlenen sözleşmenin 4.1 maddesinde taraflardan birinin işbu sözleşme hükümlerine uymakta kusurlu hale gelmesi ve bu kusurunu diğer tarafın yazılı ihtarına rağmen gidermemesi ya da bu konuda gerekli çalışmalara başlamaması halinde diğer tarafın uğradığı zararını diğerinin nam ve hesabına giderilebileceği, kusurlu olan tarafın yapılmamış olan harcama ve giderleri ya da sözleşmeye dayalı yükümlerin maliyetini fatura karşılığı derhal ödeyeceği, 4.6.maddesinde de, kiracı veya kiraya verenin dilediği ve mümkün olduğu takdirde işbu sözleşmeyi masrafları kendisine ait olmak üzere tapuya şerh edebileceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Davacı kiracı hipermarket kurmak üzere kiraladığı taşınmazın Mart ve Nisan 2007 ayları kirasını kiralayan davalı şirketlere, kiralananın Nisan 2007 tarihinde gerçek kişi davalılara satılmasından sonra da Mayıs 2007 ayı kirasını adı geçenlere ödeyip, kiralananda da kullanma amacına uygun şekilde bir kısım imalat ve tadilatlara başladıktan sonra yeni malik davalılara 9.7.2007 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kiralananın gazete ilanlarından farklı özeliklerde bulunduğunu, taahhütlerin yerine getirilmediğini, kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmediğini ve bu konuda temerrüte düşüldüğünü, taşınmazın iskan ruhsatının alınmadığını, yaşananlar nedeniyle ağır zararlara uğradığını, sözleşmenin kendisi açısından çekilmez hale geldiğini belirterek, sözleşmeyi feshettiğini bildirip ödenen kira paraları ile uğranılan 645.000 TL zararın üç gün ödenmesini istemiştir. Davacı kiracı, ticari bir şirket olup, basiretli bir tacir olarak, hipermarket olarak kullanmak amacıyla kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gazete ilanları ile yetinmeyip gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerekirken bu yönde çalışma yapmadan hata ve hileden söz ederek bu durumu sözleşmenin feshi için gerekçe olarak kullanması kabul edilemez. Diğer yandan davacı, taşınmazın inşaat halinde olduğunu görerek ve bilerek kiralamıştır. Tamamlanmamış bir inşaat için belediyeden iskan ruhsatı alınmadığını ileri sürmesi de fesih sebebi olamaz. Ayrıca davacı taşınmazın kendisine teslim edilmediğini iddia etmekle birlikte kiralanana girdiği ve bir kısım imalatlar ve tadilatlar yaptığı da dava dilekçesinde ayrıntılı şekilde belirtilmiştir. Yine sözleşmenin özel şartlar bölümü 4.6 maddesi gereğince kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmesi ve sonradan da sildirilmesi giderlerine kendisini katlanması gerekir. Açıklanan nedenlerle davacının sözleşmeyi haklı nedenlerle feshettiğinden söz edilemez. Bu itibarla mahkemenin sözleşmenin feshini haklı kabul ederek sözleşmenin feshinin geçerli olduğunun tespitine, davacının kullanımında olan sürelere ilişkin kira paralarının iadesi ile kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi ve terkini için yapılan masrafların tahsiline ilişkin hükmü yerinde değildir.

Bununla birlikte davacı, dava dilekçesinde kiralanan için yaptığı imalat ve tadilat bedellerini de faydalı ve zorunlu masraflar olarak talep etmiş, yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile de bunların bedelinin 22.460 TL olduğu belirlenmiştir. Davacının bu giderleri isteyebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediği tespit edilerek bu kalem alacak hakkında hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

11. Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 27.03.2014 tarihli ve 2014/11 E., 2014/170 K. sayılı kararı ile; kiraya verenlerin dava ve sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan BK’nın 249 ve 250. maddelerinde düzenlenen kiralananı sözleşmede ön görülen kullanmaya elverişli bir şekilde teslim ve bulundurma borcunu yerine getiremediği, kiraya konu yerin iskân ruhsatının dava tarihi itibariyle ve akabinde alınmadığı ve bu hâliyle davacının sözleşmedeki amacına uygun taşınmazı kullanabilmesi için işletme ruhsatı almasının mümkün olmadığı, ruhsatsız olarak işletmeye devam etmesinin beklenemeyeceği, Özel Daire bozma ilamında davacının basiretli tacir gibi davranıp bu durumu ön görmesi gerektiği belirtilmiş ise de, sözleşme tarihinde bina natamam olup proje ve ruhsatına uygun olarak yapılıp iskânının alınacağının kural olarak beklenebileceği, bunun aksinin öngörülmesinin mümkün olmadığı, sözleşmenin 20.12.2006 tarihinde imza edildiği ve 01.03.2007 tarihinden itibaren kira ödeneceğinin kararlaştırılmasına nazaran Nisan 2007 tarihinde yapılan tespitte dahi kullanıma hazır hâle getirilmediği, kullanılmaya elverişli iskân raporunun alınmayarak hukukî ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediği ve böylece kiralayanın kiracıya karşı yasal borcunu ifa etmediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

12. Direnme kararı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

13. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık;

(1) Somut olayda, kiraya veren davalıların kiralananı kira sözleşmesinde ön görülen kullanmaya elverişli bir şekilde teslim etme borcunu yerine getirip getirmedikleri, davacı kiracının kira sözleşmesini feshetmekte haklı olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre davacının ödenen kira bedellerinin iadesi ile kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi ve terkini için yapılan masrafların tahsilini isteyip isteyemeyeceği,

(2) Davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları isteyebilmesi için sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespit edilmesinin gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

A) (1) numaralı uyuşmazlık yönünden;

14. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

15. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

16. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

17. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan BK’nın 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

18. Kira sözleşmesine ilişkin bu kısa açıklamalardan sonra “ayıp” ve “kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu” kavramları ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.

19. Borçlar Kanunu’nda ayıp kavramının tanımına yer verilmemiş ancak ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir. BK’nın 249. maddesine göre kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olup, kiralananın murad edilen şekilde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp kavramı hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder.

20. Kiracının sözleşmeden beklediği kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzdaki eksiklik ya da bozukluklar, kira sözleşmesinin kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini gösterir (Nuhoğlu, Beyza: Türk Borçlar Kanununa Göre Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2013, s. 36). Bu yüzden kiraya veren, ayıplara karşı kiracının kiralananı kullanım hakkını korumalıdır.

21. Kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk hem kiralananın teslimi anındaki ayıpları hem de sözleşme süresince ortaya çıkan ayıpları içine alır. Ayrıca satım ve eser sözleşmelerinde yer alan maddi, ekonomik ve hukukî ayıp türleri kira sözleşmesinde de yer almakla birlikte, kira sözleşmesinde diğerlerinden farklı olarak manevi ayıp kavramına da yer verilmektedir (Kaya, Ümmühan: Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014, s. 10).

22. Kiralanandaki maddi ayıp, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir (Nuhoğlu, s. 38-39).

23. Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukukî ayıp türleridir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiraya verene ait bulunmaktadır (Nuhoğlu, s. 42-43).

24. Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir.

25. Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananı kullanmaya elverişli olarak teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince de kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlal edilmesiyle kiralananda sonradan meydana gelen ayıp türü ortaya çıkmaktadır.

26. Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir. Kiralananda detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.

27. Borçlar Kanunu’nun 249/III hükmünün karşıt anlamından yola çıkılarak kiraya verenin ayıplardan sorumlu olabilmesi için bu ayıpların gizli olması gerektiği kabul edilmektedir. Hükme göre; “Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.” Buna göre kiracının, kiracıyla birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığını tehlikeye düşürecek durumlar dışında, kiracı kiralananda mevcut olduğunu bildiği yahut bilmesi gerektiği ayıplara itirazda bulunmazsa daha sonra ayıp iddiasıyla kiraya verene başvuramaz (Kaya, s. 63-64).

28. Kira sözleşmesinin, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması sebebiyle her iki tarafın da karşılıklı edimleri mevcuttur. Kiracının kira bedelini ödeme edimi, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu şekilde bulundurmak ediminin karşılığıdır. Kiralananın ayıplı olması hâlinde ise karşılıklı olan bu edimler arasında dengesizlik ortaya çıkacak ve borç gereği gibi ifa edilmemiş olacaktır. Eş söyleyişle, kiraya verenin ayıplardan sorumlu tutulmasına ayıba karşı tekeffül borcu denilmektedir ve ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun amacı, ifa menfaatini korumaktır.

29. Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, asıl edim yükünün kapsamına dahildir. Yani, sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımı engelleyen veya imkânsız kılan yada kiralanan şeyin kullanımını güçleştirecek şekilde davranmak ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurur.

30. Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu, sözleşmesel nitelikli bir borç ilişkisinden değil, kanundan doğan bir borçtur. Kiraya veren kiralanana ilişkin bir nitelik bildirmese ya da kiralananın ayıpsız olduğunu vaat etmese bile, kiraya verenin kanundan doğan sorumluluğu mevcuttur. Hatta kiraya verenin, nitelik bildirdiği durumlarda bile ayıba karşı tekeffül sorumluluğu kanundan kaynaklanmaktadır.

31. Yukarıda da belirtildiği üzere BK’nın 249/III maddesine göre, gerek teslim sırasında mevcut gerekse kullanım sırasında ortaya çıkan ayıp, kiracının kendisiyle birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığı için ciddi bir tehlike oluşturmaktaysa, kiracı bu tehlikeyi sözleşme kurulurken bilse veya fesih hakkından feragat etse bile sözleşmeyi feshedebilir (Nuhoğlu, s. 27-28).

32. Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun şartlarının gerçekleşmesi hâlinde kiracının, ayıbın giderilmesini talep etme, kira parasının indirilmesini isteme, sözleşmeden dönme/fesih hakları yanında tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır (Zevkliler Aydın/Havutçu Ayşe: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2007. s. 198; Altaş Hüseyin: Hasılat ve Şirket Kirası, Ankara 2009, s. 60-61).

33. Kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıptan dolayı sahip olduğu seçimlik hakkını kiralanana yönelteceği tek taraflı irade açıklaması ile bildirir. Bu irade açıklaması açık veya örtülü şekilde yapılabilir. Kiracının ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanması hukukî açıdan yenilik doğuran bir hakkın kullanılması niteliğindedir. Kiracının sözleşmeyi fesih ve sözleşmeden dönme hakkı bozucu yenilik doğuran bir haktır. Fesih hakkı ise sürekli bir sözleşme ilişkisini ileriye doğru sona erdiren bir haktır. Bu sebeple fesih hakkının hukukî sonuç doğurması, karşı tarafın kabulüne bağlı değildir muhataba varmakla hukukî sonuçlarını meydana getirir.

34. Kiraya veren, sözleşmedeki amacı karşılamayan her türlü ayıptan sorumludur. Bununla birlikte, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorundadır [6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6762 sayılı TTK) m. 20/2, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6102 sayılı TTK) m. 18/2]. Tacir, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir. 6762 sayılı TTK’nın 20/2. maddesi hükmünün göz ardı edilmesi mümkün değildir.

35. Basiretli davranma yükümlülüğü (6762 sayılı TTK m. 20/2), dürüstlük kuralının [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 2] objektif ölçü getirilmiş özel bir biçimidir. Basiretli davranma yükümlülüğünün, objektif bir ölçü getirdiği kabul edildiğinden, tacir kiracının ayıbı ileri sürmesi güçleşmektedir (Üçer, Mehmet/Meriç, Nedim: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s. 407).

36. Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmelidir. Tacir, normal kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve gelişi güzel bir şekilde, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir. Basiretli davranma yükümlülüğü, tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerine inhisar eder. Tacirin uzmanlığı, faaliyet alanına ilişkin olmalıdır. Örneğin bir fabrika işletmek üzere kira sözleşmesi yapan kiracı tacirin, kiraladığı yer ile ilgili basiretli tacir gibi davranması zorunludur.

37. Kiracının tacir olduğu kira sözleşmelerinde, şüphesiz kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte, kiraya verenin sorumluluğu, kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Başka bir ifadeyle, tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır.

38. Örneğin, tekstil işleriyle uğraşan bir tacir, kiraladığı bir fabrika için, belediyenin tekstil boyama işi için çevre sağlığı gerekçesiyle, o muhitte ruhsat verip vermeyeceğini araştırmak ve hatta yerleşim yerine yakınlığı itibariyle bilmek zorundadır. Bu durum, doğrudan onun faaliyet alanıyla ilgilidir. Kiraladığı böyle bir yer için müracaat edip, gerekli izin ve ruhsatı alamayan tacir kiracının, bu durumda hukukî ayıp olduğunu ileri sürmesi ve sözleşmeyi sonlandırmak istemesi, genelde dürüstlük kuralına, özelde ise basiretli davranma yükümlülüğüne uymayacaktır. Bu gibi durumlarda, ayıp, tacirin faaliyet alanı ile ilgilidir (Üçer/Meriç, s. 427-428).

39. Kiracının tacir olduğu durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü, ona objektif bir özen yükümlülüğü getirmek suretiyle, kolaylıkla sorumluluklarından kaçınabilmesinin önüne set çekmektedir. O hâlde, kiracının sözleşmeyi feshetme amacının, kiralanan maldaki ayıpları gerekçe yapmak veya sözleşmesel edimlerinden kurtulmanın bir vesilesi hâline getirmek olduğunun anlaşıldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü sebebiyle, kiracının istemlerinin reddi gerekecektir (Üçer/Meriç, s. 435).

40. Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında; davacı İEM Çelik Gıda Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalılar ... İnş. Müh. Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. ve ... İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında davalı şirketlere ait olan gayrimenkullerle ilgili olarak 01.03.2007 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre kiralananın hipermarket olarak kullanılacağı, davacı şirket tarafından 2007 yılının Mart ve Nisan ayı kira bedellerinin davalı şirketlere, Mayıs ayı kira bedelinin ise davalı ... ve arkadaşlarına ödendiği, sözleşmenin düzenlenmesinden sonra davacı şirketin kiralananda gerekli düzenlemeleri yapmaya başladığı, kendilerine depo olarak gösterilen yerde soğuk oda yaptırıldığı, hipermarket olarak kullanımın gerektirdiği elektrik ve havalandırma tesisatı monte işlerine başlanıldığı, taşınmazın mimari projesinin ve iskân durumunun Beylikdüzü Belediye Başkanlığından sorulduğu, verilen cevabi yazılarda taşınmazın iskân ruhsatının olmadığının, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının verilebilmesi için öncelikle binanın yapı kullanım izin belgesinin alınması gerektiğinin bildirildiği, Belediyenin cevabı yazıları üzerine davacı şirket tarafından yeni malik davalılara keşide edilen Bakırköy 2. Noterliğinin 09.07.2007 tarihli ve 15065 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kiralananın gazete ilanlarından farklı özelliklerinin bulunduğu, taahhütlerin yerine getirilmediği, kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmediği ve bu konuda temerrüde düşüldüğü, taşınmazın iskân ruhsatının alınmadığı, yaşananlar nedeniyle ağır zararlara uğranıldığı, sözleşmenin davacı şirket açısından çekilmez hâle geldiği belirtilerek kira sözleşmesinin feshedildiği, davacı vekilinin, BK’nın 23 vd. maddeleri uyarınca kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu, sözleşmenin müvekkili şirketi bağlamadığını, davalıların mecuru müvekkili şirkete teslim etmemekle temerrüde düştüğünü, müvekkilinin BK’nın 249. maddesi gereğince sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğunu, müvekkili şirketin davalılara ödediği 165.000TL kira bedelini geri isteme hakkının doğduğunu, kira sözleşmesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek taraflar arasındaki kira sözleşmesinin BK’nın hata ve hile hükümleri uyarınca geçersiz olduğunun tespitine, kiralananın BK’nın 249 ve devamı maddeleri uyarınca hipermarket olarak kullanmaya elverişli olmadığının, davalıların kira sözleşmesine aykırı davrandıklarının ve müvekkilinin kira sözleşmesini feshinin geçerli olduğunun tespitine, müvekkili tarafından ödenen 165.000TL kira bedelinin ve uğranılan zararın fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 185.000TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ettiği anlaşılmaktadır.

41. Yasal düzenlemelere ilişkin açıklamalarda da belirtildiği üzere, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorunda olup, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir. Tacir, normal kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamaz, haklarını kullanırken bazı hususları bilmediğini iddia edemez ve gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremez. Eldeki davada, davacı ticarî bir şirket olup, basiretli bir tacir olarak hipermarket olarak kullanmak amacıyla kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gazete ilanları ile yetinmeyip gerek hukukî, gerekse fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmaları yapması ve ondan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerekir. Davacı şirket, taşınmazın inşaat hâlinde olduğunu görerek ve taşınmazın durumunu bilerek kiralamıştır. Tamamlanmamış bir inşaat için Belediyeden iskân ruhsatı alınmadığının ileri sürülmesi ve bunun fesih sebebi olarak gösterilmesi basiretli tacir olan kiracının sözleşmesel edimlerinden kurtulmanın bir vesilesi hâline getirilmesi anlamındadır. Davacı şirket basiretli bir tacir olarak kendi yükümlülüklerini yerine getirmediğinden sözleşmeyle belirlenen sorumluluklarından kolaylıkla kaçınamaz. Bu nedenle, kira sözleşmesinin davacı tarafından haklı olarak feshedildiğinden söz edilemez.

42. Öte yandan davacı vekili, taşınmazın kendilerine teslim edilmediğini iddia etmiş ise de, dava dilekçesinde, kiralanan taşınmaza girildiği ve bir kısım imalat ve tadilatların yapıldığı ayrıntılı şekilde belirtildiğinden davacı vekilinin mecurun müvekkili şirkete hiç teslim edilmediğinin tespiti istemi de yerinde değildir. Ayrıca sözleşmenin 4.6. maddesinde, “Kiracı veya kiraya veren diledikleri ve mümkün olduğu takdirde iş bu sözleşmeyi masrafları kendisine ait olmak üzere tapuya şerh edebilir” hükmü bulunduğundan kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi ve şerhin terkin edilmesi giderlerine davacının kendisinin katlanması gerekir.

B) (2) numaralı uyuşmazlık yönünden;

43. Kiracının kiralanana yaptığı kullanım amacına uygun hâle getirmeye yönelik değişiklikler ile yapılan yararlı ve zorunlu giderler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Bu hâlde kiralayan/malikin, kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu giderler yönünden bu bedele yansıyan oranda sebepsiz zenginleştiğinin kabulü gerekir. Ancak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilebilmesi için kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir. Kiracının akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yönelik değer artırıcı masraf ve harcamaları TBK’nın 77. maddesi gereğince kiraya verenden isteyebilmesi için kiralananın tahliye edilmesi bir ön koşuldur. Bu ön koşul yerine gelmedikçe ve kiralanan, kiraya verene geri verilmedikçe bu masrafların istenilmesi mümkün değildir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2021, s. 1513-1514).

44. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 17.10.2007 tarihli ve 2007/13-661 E., 2007/726 K. sayılı kararında da, kiracının faydalı ve zaruri giderleri sebepsiz iktisap hükümleri uyarınca isteyebilmesi için yapılan giderlerin mal varlığından çıkmış ve taşınmazı geri alan hak sahibinin mal varlığına geçmiş olması, başka bir deyişle kiracının dava konusu mecurdan tahliye edilmiş olması gerektiği vurgulanmıştır.

45. Davacı vekili dava dilekçesinde, kiralanan taşınmaza yapılan imalat ve tadilat bedellerini faydalı ve zorunlu masraflar olarak talep etmiş, yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile bunların bedeli 22.460,00TL olarak belirlenmiş ve mahkemece faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin bu bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş ise de, yukarıda da belirtildiği üzere davacının bu giderleri isteyebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece, sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediği tespit edilerek faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin alacak hakkında karar verilmesi gerekir.

47. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

48. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının,

(1) numaralı uyuşmazlık yönünden yukarıda 14 ilâ 42. paragraflarda açıklanan gerekçe ve nedenlerle,

(2) numaralı uyuşmazlık yönünden ise yukarıda 43 ilâ 45. paragraflarda açıklanan gerekçe ve nedenlerle,

6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.11.2021 tarihinde her iki uyuşmazlık yönünden oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Uyuşmazlık; davalı kiraya verenlerin, kira sözleşmesinde ön görülen şekilde kullanmaya elverişli olarak kiralananın teslimi borcunu yerine getirip getirilmedikleri, davacı kiracının kira sözleşmesini feshetmekte haklı olup olmadığı, feshin haklı olduğunun tespiti hâlinde, davacının ödediği kira bedellerini, kira sözleşmesinin tapuya şerhi ve terkini masraflarını isteyip isteyemeyeceği ayrıca davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları isteyebilmesi için sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediğidir.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunun, davacı kiracının ticarî şirket olup basiretli bir tacir olarak, hipermarket olarak kullanmak amacıyla kiraladığı kiralananın hukukî ve fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerekirken bu yönde araştırma yapmadığı, inşaat hâlinde olduğunu görerek kiraladığı, iskân ruhsatı alınmamasının fesih sebebi olarak ileri sürülemeyeceği, kira sözleşmesinin feshinin haksız olduğu, davacı kiracının alacak taleplerinin yerinde olmadığı, iddianın kanıtlanmadığı yönündeki görüşüne, açıklanan yasal düzenlemeler ve maddi olgular karşısında katılınmamıştır.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

İki tarafa borç yükleyen kira sözleşmesinde; kiracının asli borcu, kira bedelinin ödenmesi, kiraya verenin asli borcu ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya veren, kiralananı kira sözleşmesiyle teslim borcunu yerine getirmesi asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

818 sayılı Borçlar Kanunun, kira hukukunu düzenleyen hükümlerinde, ayıp tanımına yer verilmemiş ise de, ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği BK’nın 249. maddesine göre, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olarak sözleşmede öngörülen kiralananın amacına uygun kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp, hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de sözleşmeyle vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder.

Ayıptan söz edebilmek için iki husustan birinin gerçekleşmesi gerekir. Bunlardan ilki, kiralananın kullanım elverişliliğini etkileyen eksiklikler ve bozuklukların bulunması, ikincisi ise, kiraya verenin, kiracıya karşı her hangi bir surette bildirdiği niteliklerin kiralananda bulunmamasıdır. Belirtilen bu iki husus, sadece kiralananda değil kiralananın eklentilerinde eksiklik ve bozukluk bulunması hâlinde de ayıp olarak nitelendirilir.

Kiralananın kullanım elverişliliğini etkileyen eksiklikler ve bozuklukların bulunup bulunmadığının tespiti için, tarafların kira sözleşmesiyle belirledikleri kullanım amacına bakılması gerekir. Kira sözleşmesiyle belirli ve özel bir kullanım amacı belirlinmiş ise kiralananın bu kullanım amacına uygun olarak teslimi gerekir. Bu özelliklerin bulunmaması hâli ayıp olarak nitelendirilmelidir.

Kiraya veren tarafından, sözleşmeyle vaat edilen niteliklerle kiralananın teslim edilmemesi de ayıp kapsamındadır. Ayrıca, kanunda yer almamakla birlikte içtihatlarda ayıp, maddi, hukukî, ekonomik ve manevi ayıp olarak yer almaktadır.

Maddi ayıplar, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir (Nuhoğlu, s. 38-39).

Hukukî ayıp, kiralananın özellikle kamu hukuku kökenli yasal düzenlemeler nedeniyle sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun kullanılamaması hâlidir. İçtihatlarda, kiralanandaki eksiklikler nedeniyle işyeri ruhsatının alınamaması ya da kiracının istediği tadilatları yaptırabilmesi için gerekli ruhsatın belediye tarafından verilmemesi hukukî ayıp olarak nitelendirilmektedir. İşyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukukî ayıp türleridir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiraya verene ait bulunmaktadır (Nuhoğlu, s. 42-43).

Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle, kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Kiraya verenin, kira sözleşmesi süresince kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurma yükümlülüğü devam etmektedir.

818 sayılı BK’nın 249 maddenin 3. fıkrasında; sözleşmenin yapıldığı sırada kiracının bildiği ya da bilmesi gereken ayıplardan kiraya verenin sorumlu olmayacağı kabul edilmiştir. Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir, detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.

Kira sözleşmesi kurulurken kiracı tarafından bilinen ayıplardan kural olarak kiraya veren sorumlu değil ise de bu kuralın bazı istisnaları vardır. Bunlardan ilki, kiracının ayıbı bilmekle birlikte bunun sonradan giderilebileceği inancını kiraya verene ifade ettiği hâllerde, kiracının kiralananı ayıplı kabul ettiği veya ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurmaktan vazgeçtiği kabul edilemez. Kiraya veren tarafından taahhütte bulunduğu hâllerde de aynı durun mevcuttur. İkinci hâl ise, BK 249/3. fıkrasında yer alan, sağlık için tehlike teşkil eden ayıplardır. Bir kimsenin sağlığı için tehlike oluşturan sözleşmeyle bağlı olması beklenemez.

Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir, kira sözleşmesi süresince de kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurma yükümlülüğü devam eder.

Kiralananın ayıplı olması hâlinde ise karşılıklı olan edimler arasında dengesizlik ortaya çıkacak ve borç gereği gibi ifa edilmemiş olacaktır. Kiralayanın ayıplardan sorumlu tutulması ayıba karşı tekeffül borcudur ve ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun amacı, ifa menfaatini korumaktır.

Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, asıl edim yükünün kapsamında, sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımı engelleyen veya imkânsız kılan yada kiralanan şeyin kullanımını güçleştirecek şekilde davranmak ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurur. Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu, sözleşmeye dayalı bir borç ilişkisinden değil, kanundan doğan bir borçtur ve kiraya veren, kiralanana ilişkin bir nitelik bildirmese ya da kiralananın ayıpsız olduğunu vaat etmese bile, kiraya verenin kanundan doğan sorumluluğu sözleşme süresince devam eder.

Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun şartlarının gerçekleşmesi hâlinde kiracının, ayıbın giderilmesini talep etme, kira parasının indirilmesini isteme, sözleşmeden dönme/fesih hakları yanında tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır (Zevkliler A./Havutçu A.: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2007. s. 198; Altaş H.: Hasılat ve Şirket Kirası, Ankara 2009, s. 60-61).

Kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıptan dolayı sahip olduğu seçimlik hakkını kiralayana tek taraflı bir irade açıklaması ile bildirir. Kiracının, ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanması hukukî açıdan yenilik doğuran bir hakkın kullanılması niteliğindedir. Bu irade açıklaması açık veya örtülü şekilde yapılabilir, kiracının, sözleşmeyi fesih ve sözleşmeden dönme hakkı ise bozucu yenilik doğuran bir haktır. Fesih hakkı, sürekli bir sözleşme ilişkisini ileriye doğru sona erdiren bir haktır. Bu sebeple fesih hakkının hukukî sonuç doğurması, karşı tarafın kabulüne bağlı değildir, karşı yana ulaşmakla hukukî sonuçlarını meydana getirir.

Kiraya veren, sözleşmedeki amacı karşılamayan her türlü ayıptan sorumludur. Bununla birlikte, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorundadır [6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 18/2]. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir (Üçer, M./Meriç, N.: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s. 407).

Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmelidir. Tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu gerçeği göz ardı edilemez. Kiracının kiraya verene karşı, sözleşme müzakerelerinde, sözleşme şartları üzerinde tam bir özgürlüğe sahip olduğunu söylemek mümkün değildir. Tacirin basiretli davranma yükümlülüğü, sözleşmenin karşı tarafı için dürüstlük kuralını bertaraf etmemelidir (Üçer/Meriç, s. 409).

Kanunun kiracıyı koruyan genel yaklaşımını, tacir olan kiracıdan esirgemek hakkaniyete uygun düşmemektedir. Basiretli davranma yükümlülüğü gerekçesiyle, özellikle kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiracıyı mutlak sorumlu tutmak Kanunun amacına ve ruhuna aykırı olacaktır (Üçer/Meriç, s. 435-436).

Belirtilen yasal düzenlemeler ve açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında; davacı ... Çelik Gıda Turizim San. Tic. İnş. Ltd. şirket ile davalılar ... İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San ve Tic. Ltd. Şti. ve ... İnş. Müh.Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında davalıların maliki olduğu 18 adet dükkan ve depo ile ilgili olarak 01.03.2007 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, 21.12.2006 tarihinde davacının her iki şirkete ayrı ayrı 2007 yılı Mart ve Nisan ayı kira bedeli olarak 55.000,00’er TL ödediği, sözleşme tarihinde kiralananın inşaat hâlinde olduğu, Bakırköy 14. Noterliğinin 10.04.2007 tarihli ihtarnamesiyle kiralananın el değiştirdiği ve yeni malikler ..., ..., ..., ..., ..., ...’in kiralananın 2007 yılı Mayıs ayı kirasının yeni malikler banka hesabına ödenmesi ihtar edilmiştir. Bu ihtarla, yeni malikler kira sözleşmesini kabul etmiş olmakla, sözleşmeden doğan tüm hak ve borçlarla kira sözleşmesi yeni maliklere devredilmiş ve yeni malikler önceki kiralayanların yerini alarak kira sözleşmesini aynı koşullara yüklenmişlerdir.

Davacı kiracı, sözleme tarihinde inşaat hâlinde olan kiralananın 2007 yılı ocak ayında tamamlanıp teslim edileceği yönünde verilen güvence üzerine sözleşme düzenlendiğini, kira sözleşmesinin 2007 yılı Mart ayında başlayacağını ileri sürmüştür.

Bakırköy 2. Noterliğinin, davacı kiracının yeni malik kiralayanlara gönderdiği 01.05.2007 tarihli ihtarnameyle, kiralananın şirketlerine teslim edilmediği, bu durumun sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği, kiralananı sözleşmede öngörülen şekilde, tüm inşaat faaliyetleri tam olarak bitirilerek ve hipermarket olarak kullanılabilecek şekilde, iskânı da alınmak suretiyle 15 gün içinde teslim edilmesi, teslim edilmemesi hâlinde yasal yollara başvurulacağı, 2007 Mayıs ayı kirasının ihtirazı kayıtla ödeyecekleri, yasal haklarını saklı tuttuklarını bildirmiş, Bakırköy 2. Noterliğinin 28.05.2007 tarihli ihtarnameyle; kiralananın tüm ayıplardan ari olarak hangi tarihte teslim edileceğinin bildirilmesi, bildirilen süreye göre akdin devamının katlanılabilir olup olmadığının değerlendirileceği, sözleşme öncesi görüşmeler, gazete ilanı ve sözleşmeyle taahhüt edilen şekilde ve tespit bilirkişisince belirlenen eksikliklerin giderilmesi, binanın elektrik, su, gaz aboneliklerinin yaptırılması, iskânın alınması ve teslimi, kiralananın teslim edilmemesi ve kullanılamaması nedeniyle zarara uğradığı ihtar etmiş, Bakırköy 2. Noterliğinin 09.07.2007 tarihli ihtarnamesiyle de; Kira sözleşmesini yaparken, kiraya veren şirketlerin ilan ve davranışlarıyla uyandırdıkları güvenle iradelerinin sakatlandığı, hipermarket olarak kullanıma elverişli şekilde kiralananın hâlen teslim edilmediği, kira başlangıcının 01.03.2007 tarihi olduğu, 4 ay 9 gün geçmesine rağmen kiralananın teslim edilmemesi sebebiyle kiralayanın temerrüde düştüğü, iskânın alınmaması, çekilen ihtarlara karşın kiralananın eksiksiz teslim edilmemesi, hâlen kira talep edilmesi nedeniyle şirketin ağır zarara uğradığı, sözleşmenin çekilmez hâle geldiği bu sebeple kira sözleşmesinin feshedildiği, yasal hakların saklı tutulduğunun ihtar edildiği ve sonrasında BK 249. m uygun olarak kiralananın teslim edilmediğinin ve kira sözleşmesinin feshinin geçerli olduğunun tespiti, ödenen kira bedelleri, kiralanan için yapılan harcamalar ve kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi için ödenen harç ve döner sermaye bedeli ve çekilen krediler nedeniyle uğranılan zararın tazmini istekli eldeki dava açılmıştır.

Davacı kiracı tarafından yaptırılan ilk tespit sonrası düzenlenen 30.04.2007 tarihli bilirkişi raporunda; kiralananın hâlen inşaat hâlinde olduğu, tespite konu işyerinin dış cephesinin mevcut olmadığı, kapı ve pencerelerinin takılı olmadığı, binada inşaat faaliyetlerinin devam ettiği bildirilmiştir. İkinci tespit sonrası düzenlenen 07.08.2007 tarihli bilirkişi raporunda; ilk tespite göre binanın zemin katında imalat seviyesinde değişiklik olmadığı, zemin kat haricinde binada imalatların devam ettiği, çevre düzenlemesinin devam ettiği, projeye göre, kiralanan 18 adet bağımsız bölümün birleştirildiği ve tek dükkâna dönüştürüldüğü, kiralananın zemin kat kullanım alanının 1.536.30 m2, 18 adet deponun toplam kullanım alanının 106,96m2 olduğu, diğer kısımların projede otopark ve sığınak olarak gösterildiği yine projede dükkân ile depo arasında bağlantı sağlayan merdiven bulunmadığı, mevcut olan merdivenin projede bulunmadığından kullanımının mümkün olmadığı bildirilmiştir.

Kiralayan tarafından yaptırılan tespit sonrası düzenlenen 11.07.2007 tarihli bilirkişi raporunda; kiralananın kapı ve pencerelerin takılı olduğu, kiralananda su ve doğal gaz bağlantılarının bulunduğu, İSKİ ve İĞDAŞ’a başvuru belgelerinin bulunduğu, kiracının, elektrik ve havalandırma sistemini yapmaya başladığı bir kısım donanımların söküldüğü, ayrıca iki klimanın da söküldüğü belirlenmiştir.

Yargılama sırasında yapılan keşif sonrası düzenlenen 27.10. 2008 tarihli bilirkişi raporunda; kiracının bodrum katta bazı imalatlar yaptığı bu imalatların ibraz edilen faturalarla uyumlu olduğu, kiralananın iskân izninin olmaması ve kiralananda olması gereken vasıfların da bulunmaması nedeniyle BK. 249. m. gereğince kira sözleşmesinin hukukî ayıp nedeniyle geçersizliğinin mahkemenin takdirinde olduğu bildirilmiş, 15.10.2009 tarihli bilirkişi raporunda; 01.03.2007 tarihinde başlayacak kira sözleşmesinin Nisan 2007 tarihinde kullanıma hazır hâle getirilmediği, iskân ruhsatının alınmadığı, kiralayanın hukukî ayıptan ari bir şekilde kiralanana teslim edilmediğinden, kiralayanın yasal borcunu ifa etmediği, davacının sözleşmeyi fesihte haklı olduğu ve kiralayanın sorumluluğunun doğduğu bildirilmiştir.

Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte kiralanan inşaat hâlinde olup iskân raporu da yoktur. Ancak, sözleşme öncesi görüşmede, davacı tanık beyanıyla ifade edildiği üzere, davalı şirketlerin büyük firmalar olduğu kısa zamanda kiralananın tamamlanarak teslim edileceği yönünde yaratılan güven sonucu, kira başlama tarihi 01.03.2007 olan 20.12.2006 tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiği, bu durumda aradaki sürede kiralayanın kira sözleşmesindeki kullanım amacına uygun, tam ve eksiksiz olarak sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirerek kiralananı teslim etmesi gerektiğinin kabulü gerekir.

Davalı kiralayanın, sözleşme öncesi davranışlarıyla yarattığı güven nedeniyle, başlangıçta kiralananın iskânının olmaması, davacı kiracının bu konuda gerekli özeni göstermediği, kusurlu olduğu, tacir olması nedeniyle basiretli davranmadığından söz edilemez. Sözleşmenin düzenlendiği tarihte kiralayan şirketler ve kiracı şirkette tacirdir, sözleşmenin her iki tarafı aynı oranda basiretli davranmakla yükümlüdür. Kaldı ki, kiralananın iskân raporu alınması asıl edimdir ve iskân raporunu almak da malik olan davalıların yükümlülüğündedir.

Kira başlangıç tarihi 01.03.2007 olarak kararlaştırılmış olmasına göre kiralananın bu tarih itibariyle kullanıma elverişli iskân raporu alınmış olarak teslim edilmesi gerekirken, 01.04.2007 tarihli tespite göre kiralananın kapı ve pencerelerinin dahi takılı olmadığı, inşaatın devam ettiği, 07.08.2007 tarihli tespitte, hâlen bina inşaatı ve çevre düzenlemelerinin devam ettiği, 25.05.2007 tarihli yazıya göre kısmi veya tamamen iskân izin belgesi alınmadığı, projeye göre kiralanan 18 dükkânın kullanım alanının 1.536,30 m2, deponun 109,96 m2 olduğu, depo ile dükkân arasında mevcut merdivenin projesinde olmadığı kalan kısımların sığınak ve otopark olarak göründüğü tespit edilmiştir.

Kiracının 01.05.2007, 28.05.2007 ve 26.06.2007 tarihli, kiralananın her türlü ayıptan ari hipermarket olarak kullanmaya elverişli teslim edilmesi ihtarlarına rağmen davalı kiralayanların BK 249. madde hükmüne uygun, ayıpsız olarak kiralananı teslim edimini yerine getirmedikleri, davacı kiracının, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli biçimde teslim edileceği yönünde yaratılan güven sonucu sözleşmeyi imzaladığı aksini düşünmenin hayatın olağanına uygun olmadığı, başlangıçta iskân raporunun bulunmadığı tacir olan taraflarca bilinmekte olup kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğü yanında davalı kiralayanların dürüst davranma yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacağı, tüm bu nedenlerle, davacı kiracının BK 249. maddesi uyarınca kira sözleşmesini fesihte haklı olduğu. öte yandan, kiralanan sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediği gibi 02.05.2008 tarihli keşifte üçüncü bir şahsın kullanımında olduğu saptandığından davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların istenmesi için tahliyenin gerçekleşip gerçekleşmediğini aramakta dosya kapsamıyla uyumlu değildir.

Belirtilen nedenlerle, yerel mahkemenin direnme kararının yerinde olduğu, hükmedilen tazminat miktarı yönünden incelenmek üzere Özel Daireye gönderilmesi gerektiği görüşünde olduğumdan çoğunluğun hükmün Özel daire bozma kararı yönünde bozulması görüşüne katılınmamıştır.